— актуальная дата‚ к которой привязаны все сроки‚ примеры и ставки‚ приведённые в статье.

Какой налог возникает при продаже квартиры

В 2026 году базовая ставка НДФЛ с дохода физлица от продажи недвижимости составляет 13 %. Однако важно условие владения:

• ≥ 5 лет в собственности — налог не платится (ключевое исключение риелтора Юлии Юсовой).
• < 5 лет — возникает обязательство по НДФЛ‚ но можно уменьшить налоговую базу.

Как уменьшить налог при продаже

Имущественный вычет при продаже

Вы имеете право:

1. Вычесть 1 000 000 ₽ из выручки (если нет документов о расходах).
2. Вычесть фактические расходы на покупку этой же квартиры (если документы сохранились).

Пример: продали квартиру за 7 500 000 ₽‚ купили её 3 года назад за 6 000 000 ₽. НДФЛ = 13 % × (7 500 000 – 6 000 000) = 195 000 ₽.

Социальный вычет при покупке новой квартиры

Если в том же 2026 году вы уже купили другую квартиру‚ можете одновременно получить:

• Имущественный вычет покупателя — максимум 260 000 ₽ (13 % от 2 000 000 ₽).
• Вычет по процентам ипотеки, ещё 390 000 ₽ (13 % от 3 000 000 ₽).

Важно: социальный вычет не уменьшает сам налог с продажи напрямую‚ но может быть зачтён при расчёте окончательного НДФЛ за год.

Что происходит‚ если продать и купить в один год

Шаг 1. Подаём 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года

В одной декларации указываем:

• доход от продажи (и выбранный способ уменьшения);
• покупную стоимость новой квартиры (для получения имущественного вычета покупателя).

Шаг 2. Формула финального расчёта

Финальный НДФЛ к уплате =

13 % × (доход от продажи – вычет по продаже) – имущественный вычет покупателя (не более 260 000 ₽).

Пример:

• Продали — 8 000 000 ₽‚ вычли покупные расходы 5 000 000 ₽ → база 3 000 000 ₽.
• Покупка новой квартиры, 4 000 000 ₽‚ вычет 260 000 ₽.

Частые ошибки

1. Не считать период владения. Если квартира получена по наследству или приватизация — срок считается с даты регистрации права‚ а не с момента покупки.
2. Забыть задекларировать покупку. Без заявления в ИФНС вычет покупателя не дадут.
3. Использовать “обмен через зачёт”. Закон требует двух отдельных договоров купли-продажи‚ иначе налоговая может переклассифицировать сделку.

Ключевое правило 2026 года

Даже если вы продали и купили квартиру в один календарный год‚ налог с продажи всё равно может быть снижен до нуля при грамотном использовании имущественных вычетов и возврата покупателя. Главное — подать декларацию и подтвердить свои права документально.

Всегда консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом: каждая сделка уникальна.