Краткий ответ: да, деньги сверх 1 млн рублей подлежат налогообложению, но есть льготы, вычеты и способы полностью уменьшить сумму НДФЛ до нуля. Ниже ‒ подробная инструкция по расчётам, срокам и «безналоговым» схемам на 2025–2026 годы.
Содержание
- Какие правила действуют в 2025–2026 гг.
- Формула расчёта налога
- Кто вообще обязан платить, а кто освобождён
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ и альтернатива «доход минус расходы»
- Как подать 3-НДФЛ и оплатить
- Примеры расчётов
- Чек-лист: 5 шагов к минимуму налога
Какие правила действуют в 2025–2026 гг.
- Ставка НДФЛ: 13 % до 2,4 млн ₽ прибыли и 15 % с суммы свыше 2,4 млн ₽ (прогрессивная шкала с 2025 г.).
- Минимальный «безналоговый» срок владения: 3 года (если квартира получена по наследству, дар, приватизация) или 5 лет (в остальных случаях, включая покупку на рынке).
- Кадастровая стоимость ограничена: не выше 50 млн ₽ для льготного режима.
Формула расчёта налога
Вариант 1: применяем вычет 1 000 000 ₽
Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 % (или 15 %)
Вариант 2: вычитаем расходы на покупку (если есть документы)
Налог = (Цена продажи – Цена покупки – проценты по ипотеке – ремонт) × 13 % (или 15 %)
Проценты и ремонт принимаются при наличии подтверждающих документов.
Кто обязан платить и кто освобождён
- Не платят, если срок владения ≥ 3/5 лет (см. выше).
- Не платят, если продали единственное жильё и на дату сделки нет доли > 50 % в другом помещении.
- Обязаны декларировать, если срок владения меньше 3/5 лет и цена продажи выше 1 000 000 ₽ (или выше кадастровой стоимости × 0,7).
Имущественный вычет 1 000 000 ₽: детали
- Доступен раз в календарный год и на один объект (даже если доли).
- Если квартира в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям.
- Можно заменить вычетом «доход минус расходы», если расходы > 1 млн ₽.
Как подать 3-НДФЛ и оплатить
- Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Срок оплаты: до 15 июля того же года.
- Каналы: личный кабинет ФНС, «Госуслуги», МФЦ или почта.
- Документы: ДКП, платёжки, выписки ЕГРН, справка 2-НДФЛ, акт приёма-передачи.
Примеры расчётов
Пример 1. Квартира куплена за 5 млн, продана за 7 млн, срок владения 2 года
- Без вычетов: (7 млн – 5 млн) × 13 % = 260 000 ₽.
- С вычетом 1 млн: (7 млн – 1 млн) × 13 % = 780 000 ₽ → выгоднее «доход минус расходы».
Пример 2. Квартира получена по наследству, продана за 3 млн, срок владения 4 года
Срок > 3 лет → налог 0 ₽, декларация не нужна.
Пример 3. Доля продана за 1,5 млн, расходы не документированы
Налог = (1,5 млн – 1 млн) × 13 % = 65 000 ₽.
Чек-лист: 5 шагов к минимуму налога
- Убедитесь, что прошло 3 или 5 лет → налог = 0.
- Если срок меньше, выберите выгодную схему: 1 млн ₽ или «доход минус расходы».
- Соберите документы (ДКП, ипотечный договор, чеки за ремонт).
- Заполните 3-НДФЛ онлайн или через программу «Декларация».
- Оплатите до 15 июля и сохраните квитанцию.