Каждый год Федеральная налоговая служба (ФНС) вносит коррективы в правила декларирования доходов от продажи недвижимости. Ниже ‒ самая свежая и подробная инструкция на 2026 год: кто обязан подать 3-НДФЛ, кто освобождён, какие документы прикладывать и ко́гда это сделать.
Оглавление
- Когда не нужно подавать декларацию
- Когда обязательно подавать 3-НДФЛ и платить налог
- Сроки подачи и уплаты в 2026 году
- Какие листы декларации заполнять
- Пошаговая схема заполнения онлайн в Личном кабинете ФНС
- Какие документы приложить к декларации
- Что будет, если не подать вовремя
Когда не нужно подавать декларацию
✅ Освобождение по сроку владения
- Жилые квартиры, комнаты, дома: если вы владели объектом 5 и более лет — налог не начисляется и декларацию сдавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ).
- Альтернативный срок 3 года применяется, если:
- квартира была получена по наследству или дарению от близкого родственника;
- квартира была приватизирована;
- вы единственное жильё на момент продажи (семейная льгота).
✅ Доход до 1 000 000 рублей в год
С 2021 года действует «малодоходное» освобождение: если продажная цена ≤ 1 млн рублей за объект (для жилых помещений) или ≤ 250 000 рублей за другую недвижимость, налог не платится и декларация не сдаётся.
Когда обязательно подавать 3-НДФЛ
Обязаны подать декларацию, если:
- вы продавали объект, владев им меньше минимального срока (3 или 5 лет);
- доход от продажи превысил льготный порог (1 млн/250 тыс. рублей);
- вы хотите задекларировать расходы на покупку для снижения налоговой базы вместо вычета.
Пример расчёта налога при продаже квартиры
| Вариант | Цена продажи | Документированные расходы на покупку | Налог к уплате |
|---|---|---|---|
| №1 (вычет 1 млн) | 3 500 000 ₽ | — | (3 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽ |
| №2 (расходы) | 3 500 000 ₽ | 2 800 000 ₽ | (3 500 000 − 2 800 000) × 13 % = 91 000 ₽ |
Сроки подачи и уплаты в 2026 году
- Декларация 3-НДФЛ за 2025 год — до 2 мая 2026 года (включительно).
- Уплата налога — до 17 июля 2026 года.
Какие листы декларации заполнять при продаже жилья
Новая форма утверждена приказом ФНС от № ЕД-7-11/757. При продаже квартиры достаточно заполнить:
- Титульный лист (лист 001);
- Приложение 1 — доходы от источников в РФ (ДКП, ЕГРН);
- Приложение 6 — имущественные налоговые вычеты;
- Секция 2, расчёт налоговой базы и суммы налога;
- Секция 1 — итоговая сумма к уплате/возврату.
Пошаговая схема заполнения онлайн в Личном кабинете ФНС
- Войдите в Личный кабинет налогоплательщика через Госуслуги.
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «В онлайн-режиме».
- Мастер предложит «Продажа имущества». Заполните:
- данные о покупателе (ФИО, ИНН, сумма по ДКП);
- вид имущества (квартира);
- укажите вычет или фактические расходы (прикладываете чеки/ДКП 2020 г.).
- Система рассчитает налог и покажет итоговую сумму к уплате.
- Электронно подпишите ЭЦП (подтверждение через СМС или Госуслуги).
Какие документы приложить к декларации
- Договор купли-продажи (или акт приёма-передачи).
- Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.
- Документы, подтверждающие получение денег (квитанция, платёжное поручение).
- При выборе расходов, ДКП от предыдущей покупки, платёжные поручения, ипотечный договор с графиком погашения процентов.
Что будет, если не подать вовремя
Нарушение грозит:
- Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 руб.);
- Штраф 20 % от суммы неуплаченного налога (40 % при умышленном уклонении);
- Пени за каждый день просрочки (1/300 ключевой ставки ЦБ);
Не нужно сдавать 3-НДФЛ, если с момента покупки прошло 5 лет (или 3 года при льготах) или вы продали объект за ≤ 1 млн рублей. В остальных случаях, обязаны подать декларацию до 2 мая 2026 года и уплатить налог до 17 июля 2026 года. Сделать это проще всего онлайн через Личный кабинет ФНС.