Если вы решили продать квартиру, которой владеете меньше 3 лет, и одновременно приобрести новое жильё, знайте: от ваших действий зависит, придётся ли платить 13 % НДФЛ с дохода от продажи или удастся полностью избежать налога. Ниже — пошаговая инструкция с учётом последних изменений 2026 года.

Почему «менее 3 лет» так важно?

С действует правило: если объект недвижимости находился у вас в собственности меньше минимального предельного срока, любая прибыль от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ).

Минимальный предельный срок:

• 3 года — если квартира:
  • досталась по наследству или дару от близкого родственника;
  • была приватизирована;
  • получена по договору пожизненного содержания.
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ, ипотеке и т.д.).

Если вы приобрели квартиру, например, в январе 2024 года и продаёте её в апреле 2026-го — срок владения < 3 лет, значит, налог применяется. Но есть законные способы снизить или обнулить его.

Как рассчитать налог к уплате

Базовая формула

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ или документальные расходы) × 13 %

Выбираем то, что больше:

• Имущественный вычет 1 000 000 ₽, если чеки и договоры не сохранились.
• Фактические расходы на покупку — если есть ДКП/ДДУ и оплатные документы.

Пример 1 — применение вычета 1 млн

Продажа: 4 500 000 ₽
Налог: (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽

Пример 2 — расходный вычет

• Купили в 2024 г.: 3 800 000 ₽
• Продаём в 2026 г.: 4 500 000 ₽
• Налог: (4 500 000 − 3 800 000) × 13 % = 91 000 ₽

«Взаимозачёт» при одновременной покупке новой квартиры

Если в том же налоговом периоде (календарный год) вы покупаете другое жильё, у вас появляется право на:

1. Имущественный вычет покупателя — до 2 000 000 ₽ (возврат 13 % = 260 000 ₽);
2. Вычет по процентам по ипотеке, до 3 000 000 ₽ (возврат 13 % = 390 000 ₽).

Ключевой момент: эти вычеты можно применять параллельно с тем, что вы платите налог с продажи. В результате возникает взаимозачёт:

НДФЛ к уплате − Имущественный вычет покупателя = Финальный налог

Примет взаимозачёта

• НДФЛ с продажи: 91 000 ₽ (из примера 2)
• Вычет покупателя: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽

Как это оформить пошагово

1. Подготовьте документы:
   • ЕГРН на продаваемую квартиру;
   • договор купли-продажи;
   • ДКП/ДДУ и платёжки на новое жильё;
   • справка 2-НДФЛ по месту работы за год.
2. До 30 апреля 2027 г. подайте 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или «Госуслуги».
3. Укажите:
   • доход от продажи (по договору);
   • вычет расходов или 1 млн ₽;
   • ищущий имущественный вычет покупателя;
   • заявите взаимозачёт.
4. До 15 июля 2027 г. либо доплатите остаток, либо получите возврат на карту/счёт.

Дополнительные лайфхаки 2026

• Разные собственники. Если квартира в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям. Каждый продаёт свою долю отдельно — применяет свой 1 млн ₽.
• Переуступка долга. При одновременной ипотеке можно зачесть вычет по процентам (до 390 000 ₽) сверх вычета 2 млн ₽.
• Дети. Если покупаете квартиру в ипотеку и оформляете материнский капитал, его сумма тоже «входит» в новую стоимость жилья, но вычет берёться только из собственных средств.

Чек-лист перед сделкой

Продажа квартиры < 3 лет → налог 13 %, но можно:

1. Уменьшить базу на 1 млн ₽ или фактические расходы.
2. Одновременно приобрести жильё и получить вычет до 2 млн ₽ + 3 млн ₽ по ипотеке.
3. Подать 3-НДФЛ и произвести взаимозачёт: в итоге либо платить 0 ₽, либо получить возврат.

Главное: не забывайте сроки и документы — это сэкономит вам сотни тысяч рублей и избавит от лишних налоговых споров.