Актуальность: вы решили «перебраться» из одной квартиры в другую, но старая недвижимость находится у вас в собственности меньше трёх лет. Что будет с НДФЛ, можно ли его уменьшить и какие документы подготовить – читайте подробный разбор ниже.
Когда вообще возникает налог при продаже квартиры
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в 13 % возникает, если:
- объект недвижимости продан до истечения минимального срока владения;
- доход от продажи больше ваших расходов на покупку + документально подтверждённые улучшения.
Минимальный срок владения в 2026 году
| Как квартира попала к вам | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство, дар от близкого родственника, приватизация | 3 года |
| Все остальные случаи (куплена, получена по ДДУ, мена, рента и т.д.) | 5 лет |
База налогообложения: почему важна кадастровая стоимость
Даже если вы продали квартиру за 5 млн руб., а в договоре указали 1 млн, налоговая всё равно сравнит договорную цену с 70 % кадастровой стоимости. Если договорная ниже, именно 70 % кадастра и станет базой для расчёта.
Как уменьшить налог: доступные вычеты
Вычет в размере 1 млн руб.
Безусловный вычет, который даётся один раз в год на ВСЕ объекты недвижимости вместе взятые. Подходит, когда нечего «отнять» от дохода.
Пример: продали квартиру за 3 млн руб., кадастровая 3,5 млн → 70 % = 2,45 млн. Налог: (2,45 млн – 1 млн) × 13 % = 188 550 руб.
Вычет «Доход минус расходы»
Если вы документально подтвердите расходы на покупку продаваемой квартиры (ДКП, расписки, чеки про ремонт), то:
- из дохода вычитаем фактические расходы;
- оставшуюся разницу умножаем на 13 %.
Пример: купили за 4 млн, продали за 4,6 млн, документы есть → налог: (4,6 – 4) × 13 % = 78 000 руб.
Покупка новой квартиры: зачёт имущественного вычета
Если в том же году покупаете другую квартиру, вы одновременно получаете право на имущественный вычет покупателя – до 2 млн руб. (возврат 13 % = 260 000 руб.).
- Декларируем доход от продажи (3-НДФЛ).
- Уменьшаем его любым доступным способом (1 млн или расходы).
- Уменьшаем сам налог на сумму имущественного вычета покупателя (но не более 2 млн руб.).
Пример «взаимозачёта»:
- продали: 4 млн – 3 млн (расходы) = 1 млн дохода;
- налог: 1 млн × 13 % = 130 000 руб.;
- купили новую: 2 млн → вычет 260 000 руб.;
- в результате: 130 000 – 130 000 = 0 руб. к уплате, оставшиеся 130 000 руб. можно получить из бюджета наличными.
Пошаговая инструкция: от сделки до 3-НДФЛ
Шаг 1. Собираем документы
- ДКП продажи и покупки;
- ЕГРН/выписка о собственности;
- Квитанции, чеки, платёжки по расходам;
- Декларация 3-НДФЛ.
Шаг 2. Подаём декларацию до 30 апреля следующего года
Шаг 3. Уплачиваем налог или подаём заявление на зачёт/возврат
Частые ошибки и лайфхаки
- Ошибка: не учитывают кадастровую стоимость – получают доначисление + пени.
- Лайфхак: если кадастровая ещё не определена, можно ориентироваться на рыночную, но лучше заказать кадастровую выписку заранее.
- Ошибка: забывают подтвердить расходы – в итоге платят 13 % от всей суммы.
- Лайфхак: при покупке новостройки по ДДУ право собственности возникает после регистрации, поэтому имущественный вычет можно получить только после сдачи дома. Если сроки не совпадают, используйте остаток вычета в будущих годах.
Налог к уплате = (Сумма продажи или 70 % кадастровой – 1 млн или расходы – остаток имущественного вычета покупателя) × 13 %.
При отрицательном значении получаете возврат из бюджета.
Дисклеймер: консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом; налоговое законодательство может измениться. Данный материал подготовлен по состоянию на 19 апреля 2026 г.