С 1 января 2026 года действуют обновлённые правила расчёта и уплаты НДФЛ при продаже и одновременной покупке жилья. Ниже ‒ подробная инструкция, как избежать переплаты и использовать все возможные вычеты.
Когда вообще нужно платить налог?
Минимальный срок владения
- 3 года – если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена, подарена «чужим» родственником, получена по ДДУ и т.д.).
Налоговая база и ставки
| Доход за 2026 год | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ | 13 % |
| Свыше 2,4 млн ₽ | 15 % на часть свыше 2,4 млн ₽ |
Как рассчитать налог при продаже
Формула:
(Цена продажи – Цена покупки – 1 000 000 ₽) × 13 % (или 15 %)
Цена покупки берётся по договору/ЭЦП/ДДУ с подтверждающими документами. Если документов нет, используйте вычет 1 млн ₽.
Пример 1
Купили квартиру в 2022 г. за 5 млн ₽, продаёте в 2026 г. за 8 млн ₽.
Налог = (8 000 000 – 5 000 000) × 13 % = 390 000 ₽
Пример 2
Подарили квартиру дядей в 2023 г. (не близкий родственник), продаёте в 2026 г. за 3 млн ₽.
Документов о покупке нет → используем вычет 1 млн ₽.
Налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽
Одновременная покупка новой квартиры: как уменьшить налог
Вычет при продаже (неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год)
- 1 млн ₽ – фиксированный вычет или
- фактические расходы на покупку (что выгоднее).
Вычет при покупке (единожды в жизни)
- максимум 2 млн ₽ на покупку жилья;
- максимум 3 млн ₽ – проценты по ипотеке.
Важное условие 2026 года
Чтобы «зачесть» вычет при покупке, обе сделки должны произойти в одном календарном году (продать , купить – подходит).
Пример 3
• Продали квартиру в 2026 г. за 6 млн ₽ (купили её в 2024 г. за 4 млн ₽).
• В этом же 2026 г. купили новую за 7 млн ₽, ранее не использовали вычет при покупке.
1) Налог с продажи: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
2) Вычет при покупке: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.
Пошаговая инструкция по уплате
- До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 г. через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
- До 15 июля 2027 г. перечислить оставшийся налог (если после всех вычетов сумма > 0).
- Приложить:
- договор купли-продажи старой квартиры;
- документы о расходах (банковские выписки, квитанции);
- договор покупки новой квартиры+акт приёма-передачи (ЕГРН не обязателен, но приветствуется).
Частые ошибки
- Нельзя использовать вычет 1 млн ₽ несколько раз в один год за разные квартиры.
- Нельзя применять вычет при покупке, если он уже был использован раньше (если вы получали 260 000 ₽ на покупку жилья в 2018 г. – повторно не дадут).
- Если вы не резидент РФ (прожили менее 183 дней за год), ставка вырастает до 30 %.
Мини-чек-лист перед сделкой
❏ Определили минимальный срок владения.
❏ Подсчитали налог с учётом расходов/вычета 1 млн ₽.
❏ Проверили, не использовали ли вычет при покупке раньше.
❏ Спланировали даты сделок в один календарный год.
❏ Подготовили документы для 3-НДФЛ.
Где задать вопрос онлайн
- Личный кабинет ФНС – раздел «Обращения» → «Задать вопрос».
- Госуслуги → «Налоги и финансы» → «Консультация по НДФЛ».
- Телефон ФНС: ###-###-#### (бесплатно по РФ).