Квартира, полученная по наследству, — это не только имущественное благо, но и потенциальный налоговый риск. Нужно ли платить НДФЛ при продаже такого жилья? Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения, кадастровой стоимости, права на налоговые вычеты и льгот. Ниже — подробный разбор правил, актуальных на 19 апреля 2026 года.
Не существует «отдельного налога на наследство»
Российское законодательство не вводит специального налога на вступление в наследство. Однако если вы продаёте унаследованную квартиру, возникает обычный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) -3 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб. в год). Чтобы понять, заплатите ли вы, нужно ответить на два вопроса:
- Сколько лет квартира была в вашей собственности?
- Превышает ли продажная цена 70 % кадастровой стоимости?
Минимальный срок владения: 3 года против 5 лет
Уменьшенный срок в 3 года
- Если квартира перешла к вам по наследству от близкого родственника (дети, родители, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки).
- Если наследодатель получил квартиру приватизацией, дарением от близкого родственника или по договору ренты.
В таких случаях нулевая ставка НДФЛ применяется уже через 3 года после даты вступления в наследство (то есть после регистрации права в ЕГРН).
Обычный срок в 5 лет
Если наследодатель купил квартиру на рынке, а вы получили её по наследству, то льготный срок составляет 5 лет. Продажа раньше — облагается налогом.
Как рассчитать налог, если срок не выдержан
Шаг 1. Определите налоговую базу
База = большое значение из двух:
- Фактическая цена договора;
- 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
Пример: кадастровая стоимость 10 млн руб. × 70 % = 7 млн руб. Если вы продали за 6 млн, база всё равно 7 млн.
Шаг 2. Примените вычеты
- Имущественный вычет 1 млн руб. (если нет документов о расходах).
- Документальные расходы наследодателя (если сохранились чеки/договор купли-продажи).
Пример:
7 млн руб. − 1 млн руб. = 6 млн руб. × 13 % = 780 000 руб. к уплате.
Льготы для семей с детьми-инвалидами
С 2022 года действует новое освобождение: семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида любого возраста, могут не платить НДФЛ при продаже единственного жилья независимо от срока владения. Условия:
- На момент продажи в собственности семьи нет другого жилья (или оно продано в течение 90 дней до даты сделки).
- Вы приобретаете новое жильё в течение того же налогового периода.
То же правило распространяется на семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2022 года.
Особенности продажи доли после развода
Если наследство получено супругами совместно, а затем они разводятся, каждый из них может воспользоваться вычетом по своей доле. Главное — документально подтвердить долю (например, через нотариальное соглашение).
Алгоритм действий: чек-лист продавца
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Определите, 3 или 5 лет прошло.
- Сравните цену договора с 70 % кадастровой стоимости.
- Оцените, подходите ли вы под льготу семей с детьми-инвалидами.
- Если налог есть, выберите вычет: 1 млн руб. или документальные расходы.
- До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ.
- До 15 июля оплатите налог.
Ключевая таблица: платить или нет
| Сценарий | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|
| Наследство от родителя, квартира была приватизирована | 3 года | 0 % |
| Наследство от родителя, квартира была куплена им | 5 лет | 0 % |
| Продажа раньше срока, база 7 млн, вычет 1 млн | 2 года | 13 % × 6 млн = 780 000 ₽ |
| Семья с ребёнком-инвалидом, продаёт единственное жильё | Любой | 0 % |
При соблюдении условий новой льготы.
В большинстве случаев, если вы подождали 3 или 5 лет, налог платить не нужно. Для семей с детьми-инвалидами срок вообще не имеет значения. В остальных ситуациях воспользуйтесь вычетом и подайте декларацию вовремя, чтобы избежать штрафов со стороны ФНС.
Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной консультацией. Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом или налоговым специалистом.