Кратко: да, пенсионер обязан заплатить налог с продажи квартиры, если она была в собственности менее 3 лет. Однако есть вычеты, льготы и способы снизить или свести платёж к нулю. Ниже, подробная инструкция на 2026 год.
Почему важно именно 3 года?
С 2021 года минимальный «льготный» срок владения недвижимостью для физлиц — 3 года (раньше было 5 лет). Если вы владели квартирой:
- ≥ 3 лет — освобождаетесь от уплаты НДФЛ;
- < 3 лет — обязаны подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % (или 15 %, если доход > 5 млн ₽).
Календарные сутки считаются именно от даты регистрации права собственности в Росреестре до даты государственной регистрации перехода права к новому собственнику.
Какой именно налог платит пенсионер?
Налог на доходы физлиц (НДФЛ)
Ставка в 2026 году:
- 13 % — базовая, если совокупный доход за год ≤ 5 млн ₽;
- 15 % — сверх 5 млн ₽.
Важно: пенсия не облагается НДФЛ, а вот доход от продажи квартиры, да.
Налог на имущество, транспорт и землю
Эти налоги продолжают начисляться как обычно, но пенсионеры имеют федеральные льготы:
- незастроенный земельный участок под ИЖС освобождается от налога на 6 соток;
- одна квартира/дом/гараж — освобождается от налога на имущество;
- один автомобиль мощностью до 100 л.с. — в некоторых регионах льготируется.
Как посчитать налог с продажи квартиры?
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет) × 13 %
Доход от продажи
Берётся большее из двух значений:
- Цена в договоре купли-продажи;
- 70 % кадастровой стоимости (по состоянию на ).
Вычеты
| Вариант вычета | Когда применять | Максимум |
|---|---|---|
| 1 млн ₽ фиксированный | Если нет или мало документов о расходах | 1 млн ₽ |
| Документальные расходы | Есть чеки, договоры, ипотечные выписки | Без ограничений |
Пример 1. Фиксированный вычет
Квартира продана за 3 100 000 ₽, в собственности 2 года, документов нет.
НДФЛ = (3 100 000 – 1 000 000) × 13 % = 273 000 ₽
Пример 2; Вычет по расходам
Покупка в 2024 году: 2 500 000 ₽, продажа в 2026 году: 3 100 000 ₽.
НДФЛ = (3 100 000 – 2 500 000) × 13 % = 78 000 ₽
Какие документы подать в 2027 году (за 2026)?
- 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года (электронно в Личном кабинете ФНС или на paper-носителе);
- Копия договора купли-продажи;
- Копия ЕГРН (выписка о переходе права);
- Документы на покупку/ремонт (если применяется вычет по расходам);
- Заявление на получение вычета (если нужно).
Можно ли вообще не платить?
Да, применяйте льготы:
- Приватизация, наследство, дар от близкого родственника — срок владения считается с даты вступления в наследство, а не регистрации. Если ≥ 3 лет — налог не платится.
- Обмен квартиры по договору мены считается продажей, правила те же.
Чек-лист пенсионеру
- ✓ Узнайте точную дату регистрации права в ЕГРН.
- ✓ Проверьте, не освободили ли вас от налога (приватизация, наследство).
- ✓ Посчитайте доход и выберите выгодный вычет.
- ✓ Подготовьте документы заранее.
- ✓ Подайте 3-НДФЛ через Госуслуги или МФЦ до 30 апреля.
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС России
- Госуслуги: gosuslugi.ru
- Телефон налоговой: ###-###-####