С 19 апреля 2026 года действует «пакет правил» для продавцов жилья, купленного после ․ Если объект находился у вас менее 3 лет (или менее 5 лет, если это не единственное жильё), при продаже возникает обязанность по уплате НДФЛ․ Ниже ‒ всё, что нужно знать: ставки, сроки, льготы и проверенные способы сокращения налога до нуля․
Определяем минимальный срок владения
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству;
- подарена родственнику;
- приватизирована;
- передана по договору ренты;
- является единственным жильём собственника․
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена за деньги на вторичном рынке)․
Период отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН (в редких случаях — с даты договора ДДУ при долевом участии)․
Какой налог платим при несоблюдении срока
| Категория собственника | Ставка НДФЛ в 2026 г․ | Что облагается |
|---|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней в году) | 13 % | Разница между ценой продажи и документальными расходами/вычетом |
| Нерезидент | 30 % |
Прогрессивная шкала с 2025 года
С 2025 г․ применяется двухступенчатая шкала:
- 13 % — до 2,4 млн рублей базы (≈ 180 тыс․ руб․ налога);
- 15 % — на превышение․
Как рассчитать налог: формула и примеры
Формула
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Максимум(Документальные расходы; 1 000 000))
Пример 1․ Дарение от родителей, владение 2 года
- Цена продажи: 4 000 000 ₽
- Расходы: 0 (дарение)
- Вычет: 1 000 000 ₽
- НДФЛ = 13 % × (4 000 000 – 1 000 000) = 390 000 ₽
Пример 2․ Покупка за 3 200 000 ₽, продажа через 2,5 года за 4 500 000 ₽
- Расходы документированы (ДКП, чеки): 3 200 000 ₽
- НДФЛ = 13 % × (4 500 000 – 3 200 000) = 169 000 ₽
Как полностью избавиться от налога
- Дождаться минимального срока — самый надёжный способ․
- Использовать имущественный вычет при покупке․ Если в том же году вы покупаете новую квартиру, можно зачесть вычет 2 000 000 ₽ (или 3 000 000 ₽ по ипотеке) против налога с продажи․
- Продавать доли отдельными договорами․ Каждый собственник получает вычет 1 000 000 ₽ на свою долю․
- Снизить цену до 70 % кадастровой стоимости — избегаете дополнительной доначисляемой базы․
Декларирование и сроки
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ․
- До 15 июля того же года — уплата налога․
За неподачу декларации — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %․
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверьте дату регистрации в ЕГРН․
- ☐ Уточните, является ли недвижимость единственным жильём․
- ☐ Соберите все документы о покупке (ДКП, платёжки)․
- ☐ Оцените кадастровую стоимость на сайте Росреестра․
- ☐ Выберите наиболее выгодный способ оптимизации (вычет/расходы)․
Кратко
При владении менее 3 лет налог точно придётся платить, если объект не попадает под льготные категории․ Уменьшить или обнулить платёж можно за счёт расходов или имущественного вычета․ Не забудьте задекларировать доход вовремя — ФНС уже «видит» все ваши сделки через Росреестр․
Информация актуальна на ․ Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом: правила могут детализироваться подзаконными актами․