Вопрос актуален как для физических, так и для юридических лиц. С 2016 года в Налоговом коде РФ (НК РФ) введены нормы, согласно которым при продаже недвижимости налоговая база может определяться не от фактической цены сделки, а от кадастровой стоимости (КС) объекта. Ниже подробно рассмотрены:

• какие последствия ждут продавца, если цена ниже КС;
• как рассчитывается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на прибыль юридических лиц;
• какие существуют законные способы снижения налоговой нагрузки;
• каким образом можно оспорить кадастровую стоимость после продажи.

Правовая база

Ниже перечислены основные положения НК РФ, которые регулируют данную тему (состояние на 2026 год):

1. Статья 214.10 – региональные нормы. Региональные органы могут повышать лимит дохода, освобождающий от налога при продаже недвижимости.
2. Статья 228, пункт 2 – определяет, что если доход от продажи недвижимости не подпадает под освобождение, продавец обязан исчислить и уплатить НДФЛ.
3. Пункт 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 – налоговая база определяется по рыночной стоимости, если она выше кадастровой. Если рыночная стоимость ниже КС, налог рассчитывается от КС.
4. Постановление Правительства РФ от № 2410 – уточняет порядок определения кадастровой стоимости и порядок её пересмотра.

Как определяется налоговая база

Согласно вышеуказанным нормам, при продаже недвижимости налоговая база (для НДФЛ) рассчитывается по следующей схеме:

Для юридических лиц применяется аналогичная логика, но в расчете используется налог на прибыль (ставка 20 % от разницы между выручкой от продажи и балансовой стоимостью, но налоговая база не может быть ниже КС).

Налоговые последствия для физических лиц

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

• Ставка НДФЛ – 13 % (для налоговых резидентов) и 30 % (для нерезидентов).
• Если продажа происходит в течение трёх лет с момента приобретения и объект не является единственным жильём, налог обязателен независимо от цены.
• Если продажа происходит после трёх лет и объект – единственное жильё, налог может быть освобождён, но только при условии, что приобретённое жильё также будет использовано в качестве единственного.
• При цене ниже КС налог рассчитывается от КС, а не от фактической цены.

Пример расчёта НДФЛ

Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 ₽
Фактическая цена продажи: 4 200 000 ₽
Ставка НДФЛ (резидент): 13 %

Налоговая база = 5 000 000 ₽ (КС)
Налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽

Как видно, даже при «выгодной» цене для покупателя, продавец обязан уплатить налог от полной КС.

Вычеты и льготы

• Стандартный имущественный вычет – 1 000 000 ₽ (с 2024 года, региональные поправки могут увеличить лимит).
• Социальные вычеты – покупка жилья в собственность, лечение, образование детей и т.д.
• Если вы уже использовали имущественный вычет при предыдущей продаже, повторно он не предоставляется.
• В некоторых регионах (например, Санкт-Петербург, Московская область) установлен повышенный лимит дохода, освобождающий от налога до 3 000 000 ₽.

Налоговые последствия для юридических лиц

Налог на прибыль

Для юридических лиц налоговая база определяется как разница между выручкой от продажи и балансовой стоимостью объекта. Если выручка (цена продажи) ниже КС, налоговая база всё равно не может быть ниже КС, иначе налоговый орган может признать сделку неправомерной и начислить недоучтённый налог.

Штрафы и пени

• За непредставление налоговой декларации в срок – штраф 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽.
• За уклонение от уплаты налога (умышленное занижение цены) – штраф 20 % от суммы недоуплаченного налога.
• В случае признания сделки «сделкой, проведённой с целью уклонения от уплаты налога», налоговый орган может признать её недействительной и потребовать уплаты налога от полной рыночной стоимости.

Почему часто продают ниже КС?

• Снижение налоговой нагрузки (неосведомлённость о том, что налог считается от КС).
• Желание быстро продать объект в условиях падения рынка.
• Семейные сделки (передача квартиры родственникам «по заниженной цене»).

Важно помнить, что заниженная цена не освобождает от налога, если КС выше цены продажи.

Как законно уменьшить налоговую нагрузку

Использовать имущественный вычет

Если вы продаёте единственное жильё, которое находилось у вас более 3 лет, применяете вычет в размере 1 000 000 ₽ (или региональный лимит). Это уменьшит налоговую базу.

Оспаривание кадастровой стоимости

1. Соберите доказательства рыночной стоимости: оценки независимых экспертов, сравнительный анализ продаж аналогичных объектов.
2. Подайте заявление в Росреестр (пункт 2 статьи 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») в течение 30 дней с момента получения уведомления о повышении КС.
3. Если решение Росреестра не удовлетворит, подайте апелляцию в суд в течение 30 дней после получения ответа.

Успешное оспаривание может снизить КС и, соответственно, налоговую базу.

Перенос части стоимости в виде подарка

Если часть стоимости передается в виде безвозмездного подарка (например, родителям), то налог на подарок уплачивается получателем по ставке 0 % (в случае дарения между близкими родственниками). При этом продажа всё равно подлежит налогообложению от КС, но общая налоговая нагрузка может быть уменьшена за счёт распределения имущества.

Использование региональных льгот

Некоторые регионы (Кировская, Тюменская области, Санкт‑Петербург) позволяют увеличить лимит дохода, освобождающего от НДФЛ, до 3 000 000 ₽. Проверьте актуальные нормативные акты вашего региона.

Практический чек‑лист продавца

• Узнайте актуальную кадастровую стоимость объекта (Росреестр, портал «Кадастр»).
• Определите рыночную стоимость через независимую оценку.
• Сравните цены: если рыночная цена ниже КС, подготовьте аргументы для налоговой (документы оценки).
• Рассчитайте налоговую базу и сумму налога (учтите вычеты).
• Подготовьте и подайте декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Если планируете оспаривание КС, подайте заявление в Росреестр в течение 30 дней после получения уведомления.
• Проверьте наличие региональных льгот и примените их при расчёте.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости без уплаты налога?

Нет. Если КС выше цены продажи, налог будет рассчитан от КС, независимо от реальной цены сделки.

Какой срок для подачи декларации по продаже недвижимости?

Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Что будет, если я не уплачу налог?

Налоговый орган начислит пени (0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки) и штраф за непредставление декларации (5 % от суммы налога).

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость после продажи?

Да, но только в порядке, установленном законодательством: подача заявления в Росреестр и/или суд. Если изменение будет принято, необходимо подать корректирующую налоговую декларацию.

Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости не освобождает от уплаты налога. Налоговая база в этом случае определяется по кадастровой стоимости, а не по реальной цене сделки. Продавцу следует:

• Точно знать текущую КС объекта.
• Провести независимую оценку рыночной стоимости.
• Воспользоваться всеми доступными вычетами и региональными льготами.
• При необходимости оспаривать завышенную КС в установленном порядке.

Только при соблюдении этих правил можно минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов со стороны налоговых органов.

Автор статьи: Юрист‑консультант по налоговому праву. Дата публикации: .