Дата актуализации: 19 апреля 2026 года

Когда возникает обязанность платить НДФЛ при продаже «молодой» квартиры

Налоговый кодекс РФ устанавливает единое правило: если объект недвижимости находился в вашей собственности менее минимального предельного срока, то при его продаже вы обязаны:

• подать декларацию 3-НДФЛ;
• заплатить налог по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Какой именно «предельный срок» в 2026 году

С действует новая шкала:

1. 3 года — если квартира получена:
   • по договору дарения/наследования от членов семьи или близких родственников;
   • в результате приватизации;
   • по договору пожизненного содержания.
2. 5 лет — во всех остальных случаях (покупка на рынке, вступление в наследство от третьих лиц, получение по ДДУ и т.д.).

Таким образом, если вы купили квартиру и продаёте её , срок владения составляет менее 5 лет, а значит НДФЛ возникает.

Какая именно «сумма» облагается налогом

Если нет документов о расходах

Налоговая берёт всю цену, указанную в договоре купли-продажи, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7, и предоставляет имущественный вычет 1 000 000 ₽.

Пример:

• Цена в договоре: 4 500 000 ₽
• Кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽ → 70 % = 3 500 000 ₽
• База ≤ 4 500 000 ₽ (берём фактическую цену)
• Вычитаем 1 000 000 ₽ → 3 500 000 ₽
• НДФЛ = 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽

Если сохранились документы о покупке

Вместо вычета 1 000 000 ₽ можно вычесть фактические расходы.

Пример:

• Купили в 2024 г. за 3 800 000 ₽
• Продаём в 2026 г. за 4 500 000 ₽
• Облагаемая база = 4 500 000 − 3 800 000 = 700 000 ₽
• НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽

Совет: Если расходы > 1 000 000 ₽, всегда выбирайте вычет «фактические расходы», чтобы сэкономить.

Как законно не платить налог вовсе

Дождаться «минимального срока»

Самый простой способ — довести срок владения до 3 или 5 лет. Не забудьте, что отсчёт ведётся:

• для покупки на вторичке, с даты госрегистрации права собственности;
• для ДДУ — с даты полной оплаты (если квартира передана по акту приёма-передачи).

Использовать «равенство цен»

Если продать квартиру за ту же цену, что и купили, то база обложения = 0 ₽. Главное — подтвердить расходы документально (ДКП, чеки, выписка из ЕГРН).

Продажа доли членам семьи

В 2026 году сохраняется льгота: при продаже доли или всей квартиры родителям, детям, супругу база обложения = 0 ₽, даже если срок владения < 3/5 лет. Требование, договор составлен между близкими родственниками.

Использование материнского капитала и имущественного вычета по покупке

Одновременно с декларацией 3-НДФЛ подайте заявление на возврат вычета при покупке. Если новая квартира стоит ≥ суммы продажи, взаимозачёт приведёт к нулевому налогу.

Пошаговая инструкция: как подать декларацию и заплатить

1. Сбор документов:
   • ДКП продажи, ДКП покупки, чеки, выписка ЕГРН;
   • паспорт, ИНН;
   • при наличии ипотеки — справка о процентах.
2. Заполнение 3-НДФЛ онлайн через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация».
3. Отправка: до 30 апреля следующего года (за 2025 г. — до ).
4. Оплата налога: до 15 июля (за 2025 г. — до ).

Частые ошибки, которые увеличивают налог

• Указывать цену ниже кадастровой × 0,7 — налоговая автоматически «подтянет» минимально допустимую.
• Забыть о вычете по покупке — можно вернуть до 260 000 ₽ и зачесть против НДФЛ с продажи.
• Упустить расходы на ремонт и ипотечные проценты — они увеличивают «расходную» базу.

Полезные ссылки и куда обращаться

• Официальный калькулятор ФНС «Налог с продажи недвижимости»
• Горячая линия ФНС: ###-###-####
• Бесплатная юридическая консультация в МФЦ

Запомните: даже если квартира в собственности меньше 3 лет, законных способов уменьшить или полностью обнулить налог всегда найдётся. Главное — собрать документы заранее и не пропустить сроки подачи декларации.