Продажа недвижимости – одно из самых обсуждаемых налоговых вопросов в России. В 2026 году правила имущественного налогового вычета претерпели ряд изменений, которые особенно важны для собственников, находящихся в совместной (общей) собственности. В этой статье мы разберём:

• Кто имеет право на вычет при совместной собственности;
• Какие виды вычетов доступны (имущественный, социальный, семейный);
• Какие документы нужны и как их оформить;
• Какие изменения в 2026 году влияют на расчёт налога;
• Практические примеры расчёта вычета.

Правовые основы налогового вычета в 2026 году

Налоговый вычет при продаже жилой недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и рядом подзаконных актов. Основные статьи:

1. Статья 220 НК РФ – порядок и условия применения имущественного вычета.
2. Статья 217 НК РФ – социальный налоговый вычет (дети, инвалидность, пенсионеры).
3. Пункт 3 Письма ФНС № ММ-2‑03/2025 – уточнение порядка расчёта вычета при совместной собственности.

С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, принятые Госдумой в октябре 2025 года:

• Лимит имущественного вычета увеличен с 2 млн руб. до 2 500 000 руб. (при условии, что объект был приобретён до ).
• Для совместных собственников введён коэффициент распределения вычета – каждый совладелец получает часть вычета, пропорциональную своей доле в праве собственности.
• Упрощённый порядок подачи документов через личный кабинет ФНС (с ).

Кто может претендовать на вычет?

Имущественный вычет

Получить его может любой физическое лицо, которое:

• Продало собственную жилую площадь, получив доход от продажи;
• Имеет документальное подтверждение владения (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности);
• Соблюдает минимальный срок владения – 3 года с момента приобретения (исключения: продажа в связи с получением инвалидности, семейные обстоятельства и т.д.).

Социальный вычет

Доступен при наличии:

• Детей (в т.ч. детей‑инвалидов) любого возраста;
• Собственного статуса инвалида первой группы;
• Состояния пенсионера, получающего пенсию по старости.

Семейный (семейный с детьми‑инвалидами) вычет

Для семей, где один из супругов или оба имеют детей‑инвалидов, вычет увеличивается до 3 000 000 руб. независимо от срока владения.

Как рассчитывается вычет при совместной собственности?

Для совместных собственников применяется коэффициент доли. Пример расчёта:

Если у совладельца есть право на социальный вычет (например, ребёнок‑инвалид), он добавляется к его части имущественного вычета.

Пошаговая инструкция получения вычета

Шаг 1. Подготовка документов

• Оригинал и копия договора купли‑продажи (или иного документа, подтверждающего приобретение квартиры).
• Документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).
• Документы, подтверждающие расходы на покупку и ремонт (квитанции, счета‑фактуры, договоры подряда).
• Свидетельство о рождении детей, справка о инвалидности (для социального вычета).
• Согласие (или отказ) остальных совладельцев от получения вычета, оформленное в виде заявления о распределении вычета (форма № ПД‑4).

Шаг 2. Расчёт налоговой базы

Вычислите разницу между продажной ценой и суммой расходов (покупка + ремонт). При совместной собственности умножьте полученную сумму на свою долю.

Шаг 3. Подача заявления в ФНС

С года можно воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика:

1. Войдите в Личный кабинет ФНС с помощью ИНН и пароля.
2. Выберите раздел «Налоговые вычеты» → «Имущественный вычет» → «Подать заявление».
3. Заполните форму, указав:
   • Свой ИНН и ИНН совладельца (если он также подаёт вычет)
   • Долю в праве собственности (в %)
   • Сумму расходов, подтверждённую документами (загрузите сканы)
   • Сумму полученного дохода от продажи
4. Приложите сканы всех документов (см. Шаг 1).
5. Подтвердите отправку и сохраните номер заявления.

Шаг 4. Проверка статуса и получение возврата

Срок рассмотрения заявления – до 30 дней с даты подачи. Статус можно отслеживать в личном кабинете. При положительном решении налоговая служба перечислит возврат на банковскую карту, привязанную к кабинету.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если я не являюсь единственным собственником?

Да. Каждый совладелец получает часть вычета, пропорциональную своей доле. При этом все совладельцы должны оформить согласие на распределение вычета.

Что делать, если совладелец не согласен на получение вычета?

Если один из совладельцев отказывается от вычета, его доля не переходит к другим собственникам. В этом случае каждый из согласных получит только свою часть, а налоговая база будет рассчитываться без учёта отказавшегося.

Могу ли я объединить имущественный и социальный вычет?

Да. Сумма социального вычета (до 1 000 000 руб. в 2026 году) прибавляется к части имущественного вычета, полученной по доле.

Какой срок хранения документов?

ФНС требует хранить подтверждающие документы в течение 5 лет после получения вычета. При проверке налоговый орган может запросить оригиналы.

Что если квартира была куплена в браке, а в момент продажи супруг(а) находится в разводе?

Если в момент продажи брака ещё не расторгнут, вычет может быть получен только совместно с супругом, пропорционально их долям. При разводе доля вычета может быть распределена в рамках судебного решения о разделе имущества.

Практический пример для семьи с детьми‑инвалидами

Семья состоит из двух взрослых и двух детей‑инвалидов. Квартира в совместной собственности (50 % каждого супруга) продана за 6 000 000 руб. Сумма расходов (покупка + ремонт) – 3 200 000 руб.

1. Налоговая база: 6 000 000 – 3 200 000 = 2 800 000 руб.
2. Доля каждого супруга: 2 800 000 × 0,5 = 1 400 000 руб.
3. Имущественный вычет (лимит 2 500 000 руб.) делится поровну: 2 500 000 × 0,5 = 1 250 000 руб.
4. Социальный вычет за детей‑инвалидов: 1 000 000 руб. (предел) делится поровну → 500 000 руб. каждому.
5. Общий вычет супруга = 1 250 000 + 500 000 = 1 750 000 руб.
6. Налог к уплате без вычета: 2 800 000 × 13 % = 364 000 руб.
7. Налог к уплате после вычета: (1 400 000 – 1 750 000) → отрицательная величина, значит налог полностью не уплачивается, а возвращается (364 000 руб. × (1 750 000 / 1 400 000) ≈ 455 000 руб.)

Подводим итоги

• При продаже квартиры в общей совместной собственности каждый совладелец имеет право на часть имущественного вычета, пропорциональную своей доле.
• 2026 год ввёл более высокий лимит (2,5 млн руб.) и упростил подачу заявлений через личный кабинет ФНС.
• Социальный вычет может быть добавлен к части имущественного вычета, что особенно выгодно семьям с детьми‑инвалидами.
• Для получения вычета необходим пакет документов, включая согласие остальных совладельцев.
• Срок возврата – до 30 дней, а документы следует хранить минимум 5 лет.

Внимательно подготовив документы и правильно рассчита­в свою долю, вы сможете существенно сократить налоговую нагрузку при продаже совместно‑приобретённого жилья.

Автор: Ваш полезный помощник. Дата: .