04 апреля 2026 г․
Краткий ответ
Да, можно, но всё зависит от того, какой именно вычет вы имеете в виду и как долго владели квартирой․ В российском налоговом законодательстве существуют два разных механизма:
- Вычет при покупке жилья (имущественный вычет) – возвращает часть потраченных денег․
- Вычет при продаже жилья – уменьшает доход от продажи и тем самым снижает налог․
Вычет при покупке квартиры: получаем деньги «назад»
Что это такое
Государство возвращает 13 % от стоимости жилья, но не более 260 000 руб․ на каждого собственника (лимит 2 млн руб․)․ Если квартира в ипотеке, можно вернуть ещё 390 000 руб․ – 13 % от уплаченных процентов (лимит 3 млн руб․)․
Можно ли получить вычет, если квартиру потом продали?
- Да, можно․ Право на вычет возникает в год регистрации права собственности и не отменяется при последующей продаже․
- Главное – не потерять документы и подать 3-НДФЛ в течение трёх лет с момента покупки․
Какие документы нужны
- ДКП (договор купли-продажи)․
- Свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРН)․
- Акт приёма-передачи․
- Расчётные документы: чеки, выписка банка, квитанции․
- Форма 2-НДФЛ с места работы․
Вычет при продаже квартиры: платим меньше налога
Когда вообще платить налог не нужно
| Срок владения | Налог | Дополнительные льготы |
|---|---|---|
| 5 лет и более | 0 % | – |
| 3–5 лет | 0 % | если квартира получена по наследству, приватизации, дарению от близких или по рента-договору |
| менее 3 лет | 13 % | можно применить вычет |
Какие вычеты можно применить при продаже
- Фиксированный вычет – 1 млн руб․
- Вычет «доходы минус расходы» – уменьшаем продажную цену на фактические расходы при покупке этой же квартиры․
Пример 1: используем фиксированный вычет
Квартира продана за 4 млн руб․, владели менее 3 лет․
Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб․
Пример 2: вычет «доходы минус расходы»
Купили за 3 млн руб․, продали за 4 млн руб․, владели 2 года․
Налог = (4 000 000 − 3 000 000) × 13 % = 130 000 руб․
Если продажная цена меньше расходов – налог = 0․
Особые категории продавцов
Семьи с детьми-инвалидами
Даже если недвижимость владели менее 5 лет, такие семьи могут не платить НДФЛ при одновременном соблюдении условий:
- в тот же год куплено новое жильё;
- площадь новой квартиры не меньше проданной;
- дети-инвалиды числятся в составе семьи․
Инвестиционный налоговый вычет с 2026 г․
Для владельцев ИИС и долевого участия в новостройках действует дополнительный вычет до 650 000 руб․ на доходы от продажи жилья, но это отдельная льгота и не связана с «обычным» имущественным вычетом․
Чек-лист: как не перепутать
- Купил квартиру? – подай 3-НДФЛ за год покупки и получай 260 000 руб․ обратно, даже если квартиру потом продашь․
- Продаёшь раньше 5 лет? – выбирай: 1 млн руб․ фиксированно или «доходы минус расходы»․
- Есть ребёнок-инвалид? – проверь право на полное освобождение от налога․
- Продаёшь и сразу покупаешь? – можно объединить оба вычета в одной декларации․
Если вы купили квартиру, а потом продали, вы имеете два независимых права:
- Вернуть 13 % от её стоимости как покупателя․
- Снизить налог от продажи, зачтя расходы на покупку․
Главное – вовремя подать 3-НДФЛ и правильно выбрать тип вычета․ В 2026 году всё можно сделать онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или приложение «ФНС Россия»․