Вопрос о том, влияет ли кадастровая стоимость объекта на обязательность уплаты налога с дохода от его продажи, часто возникает у собственников, которые только что получили уведомление об изменении кадастра или планируют продать свою квартиру/дом. Давайте разберёмся, какие правила действуют в России на 2026‑й год, какие есть исключения и как правильно рассчитать налоговую нагрузку;

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости: базовые положения

• Ставка НДФЛ для резидентов РФ – 13 % от налогооблагаемой базы.
• Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
• Налогооблагаемая база – разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов, подтверждённых документально).
• Если нет документов о стоимости покупки, налоговую базу можно рассчитать, используя кадастровую стоимость на момент покупки (это «приблизительный» способ, допускаемый Налоговым кодексом).

Как определяется необходимость уплаты налога?

1. Определяется, является ли объект жильём (квартира, дом, часть дома, дача, если она использовалась как основное место проживания).
2. Проверяется срок владения:
   • 5 лет – обычный срок.
   • 3 года – если объект получен в наследство, по договору дарения, в результате развода и т.п.
3. Сравнивается цена продажи с порогом 1 000 000 рублей. Если продажа ниже этой суммы и соблюдены сроки владения, налог не уплачивается.

Что такое «порог в один миллион рублей»?

Это лимит цены продажи, а не кадастровой стоимости. Законодательство (статья 217 НК РФ) гласит:

«Если цена реализации жилого помещения, принадлежащего гражданину, не превышает одного миллиона рублей, налог не взимается при условии владения им более пяти лет (или трех лет в особых случаях).»

То есть даже если кадастровая стоимость меньше миллиона, но цена продажи выше миллиона, налог будет начислен.

Какая роль у кадастровой стоимости?

• Кадастровая стоимость, ориентировочная рыночная оценка, используемая для расчёта налога на имущество и земельного налога.
• Для НДФЛ она не является главным фактором, если у продавца есть документальное подтверждение цены покупки (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
• Если подтверждающих документов нет, налоговая служба может принять кадастровую стоимость за основу для расчёта «входящей» цены (как минимум).
• В 2026‑м году наблюдается рост кадастровой стоимости (см. уведомления владельцев о повышении), но это не меняет правила налогообложения при продаже.

Практические сценарии

Сценарий «Кадастровая стоимость 800 000 руб., цена продажи 950 000 руб.»

1. Срок владения > 5 лет → налог не платится, потому что цена продажи < 1 млн.
2. Кадастровая стоимость < 1 млн, но это лишь вспомогательный показатель.

Сценарий «Кадастровая стоимость 800 000 руб., цена продажи 1 200 000 руб.»

1. Цена продажи превышает 1 млн → налог обязателен.
2. Налоговая база = 1 200 000 – (цена покупки + подтверждённые расходы). Если цены покупки нет, берём кадастровую стоимость 800 000 руб. → налоговая база ≈ 400 000 руб.
3. Налог = 13 % от 400 000 = 52 000 руб.

Сценарий «Кадастровая стоимость 500 000 руб., объект в собственности 2 года, продажа 900 000 руб.»

• Срок владения менее 5 лет → нет права на льготный порог, налог платится независимо от цены.
• База = 900 000 – 500 000 = 400 000 → налог 13 % = 52 000 руб.

Как правильно оформить налоговую декларацию

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (покупка).
   • Договор купли‑продажи (продажа) и акт приёма‑передачи.
   • Квитанции об уплаченных расходах (ремонт, комиссия агенту, нотариус).
   • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
2. Заполните форму Д-1005 (для резидентов) в Личном кабинете ЛК ФНС.
3. Укажите:
   • Сумму продажи.
   • Сумму покупки (или кадастровую стоимость, если покупка не подтверждена).
   • Все расходы, уменьшающие прибыль.
4. Если налог не подлежит уплате (цена ≤ 1 млн и срок владения ≥ 5 лет) – отметьте галочку «освобождение от налога» и приложите копию договора купли‑продажи.
5. Подайте декларацию в течение 30 дней с момента продажи (для резидентов) или в следующем налоговом периоде (если продажа произошла в предыдущем году).
6. Оплатите налог (если он есть) в течение 15 дней после подачи декларации.

Частые ошибки

• Считать, что кадастровая стоимость заменяет реальную цену продажи.
• Не учитывать срок владения и, следовательно, упустить льготу.
• Не учитывать расходы на ремонт, что приводит к завышенной налоговой базе.
• Потерять сроки подачи декларации – штраф 5 % от неуплаченного налога.

Как оптимизировать налоговую нагрузку (легально)

1. Продажа после пятилетнего срока – основной способ полностью избавиться от НДФЛ.
2. Если владеете совместно с супругом, рассмотрите раздел имущества и продажу каждой части отдельно, чтобы каждая сделка была ниже 1 млн.
3. Документируйте все затраты на улучшение недвижимости (ремонт, модернизация) – они снижают налогооблагаемую прибыль.
4. Если продажа планируется до истечения срока владения, можно оформить дарение (в случае дарения супругу, налог не уплачивается, но потом при продаже может возникнуть налог).
5. Для нерезидентов – рассмотреть возможность получения статуса резидента (например, через временное пребывание более 183 дней в году) – ставка тогда падает до 13 %.

Кадастровая стоимость, меньшая миллиона рублей, сама по себе не освобождает от уплаты налога с продажи недвижимости. Налоговая обязанность определяется ценой продажи и сроком владения. Если цена продажи не превышает 1 000 000 рублей и вы владели объектом более пяти лет (или три года в особых случаях), налог не взимается независимо от кадастровой стоимости.

Если же цена продажи выше миллиона, налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки (или кадастровой стоимостью, если покупка не подтверждена). В этом случае ставка составляет 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.

Для корректного расчёта и избежания проблем с ФНС рекомендуется собрать все подтверждающие документы, своевременно подать декларацию и, при возможности, планировать продажу так, чтобы воспользоваться льготным порогом.

Полезные ссылки

• Налоговый кодекс РФ: статья 217
• Личный кабинет налогоплательщика
• Росреестр – информация о кадастре

Если у вас остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или в региональное отделение ФНС.