Владение более одной жилой площадью в России сопровождается рядом обязательств и возможностей. В статье мы подробно рассмотрим:

• какие налоги нужно платить;
• кто может быть освобождён от налога;
• как правильно отражать операции с недвижимостью в бухгалтерском учёте;
• какие юридические риски существуют;
• советы по оптимизации расходов и повышению доходности.

Налог на имущество физических лиц (НалИМ)

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество взимается с:

1. Граждан, имеющих в собственности жилую, нежилую, земельную и иную недвижимость.
2. Иностранных граждан, если они владеют имуществом в России.

1.1 Как рассчитывается налог при двух квартирах?

Налоговая база – стоимость объекта недвижимости, определяемая оценочной стоимостью, установленной органами местного самоуправления. Формула расчёта:

Налог = Оценочная стоимость (руб.) × Ставка налога (%)
 

Ставка зависит от региона (обычно от 0,1 % до 0,3 %). Если у вас две квартиры, налог считается по каждому объекту отдельно и суммируется.

1.2 Освобождение от налога

Существует несколько категорий, которые могут быть освобождены от НалИМ:

• первая квартира, если её площадь не превышает 150 м² и она используется в качестве единственного жилого помещения.
• Квартиры, находящиеся в собственности у пенсионеров, инвалидов I–II группы и военнослужащих (при наличии соответствующих документов).
• Индивидуальные предприниматели (ИП), которые используют жильё исключительно в личных целях – в 2026 году была принята поправка, позволяющая ИП не платить налог на собственную жилую площадь, если она не используется в коммерческих целях.

Важно: освобождение от налога за первую квартиру не распространяется на «вторую» квартиру, даже если она пустует.

Налог на доходы от сдачи квартиры в аренду

Если вы сдаёте одну из квартир, получаете доход, то обязаны уплачивать НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Возможны два способа уплаты:

1. Налог по упрощённой схеме (ставка 6 %) – если сдаёте квартиру как физическое лицо без регистрации ИП. Налог уплачивается ежеквартально, декларацию подаёте один раз в год.
2. Регистрация ИП и применение патентной схемы – в 2026 году для ИП, сдающих жилую площадь, введена льгота: можно не платить налог на имущество, но обязаны уплачивать 6 % от дохода.

2.1 Как правильно задекларировать доход?

Для каждой сдаваемой квартиры необходимо вести отдельный учёт доходов и расходов. Примерный порядок действий:

• Открыть личный кабинет на Госуслугах;
• Заполнить форму 3‑НДФЛ (если доход от аренды менее 1 млн руб. в год, можно использовать упрощённую форму 2‑НДФЛ);
• Указать полученный доход и выбранный налоговый режим (6 % или 13 %).

Бухгалтерский учёт для собственников двух квартир

Хотя большинство физических лиц не ведут бухгалтерию, в некоторых случаях (например, при оформлении ИП) это становится обязательным.

3.1 Два способа отражения операций по налогу на имущество

Согласно актуальной практике (см. материал «На вопросы читателей Комсомолки»), налог можно включить в:

• Себестоимость недвижимости – если квартира используется в предпринимательской деятельности (например, сдаётся в аренду). В этом случае налог считается частью расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
• Прямой расход – если квартира находится в личном пользовании, налог отражается в разделе «Прочие расходы» и не влияет на прибыль ИП.

3.2 Пример записи в бухгалтерском регистре

Дт 91.02 «Прочие расходы» – Кт 68.02 «Расчеты по налогу на имущество» – 1 500 ₽ (налог за 1‑ю квартиру)
Дт 91.02 – Кт 68.02 – 1 200 ₽ (налог за 2‑ю квартиру)
 

Юридические аспекты владения двумя квартирами

При наличии двух квартир важно учитывать следующие правовые нюансы:

• Ограничения по ипотеке – банки могут ограничить количество залоговых объектов. При оформлении второй ипотеки потребуется подтверждение доходов и отсутствие задолженностей.
• Режим совместного пользования – если квартиры находятся в совместной собственности (например, в браке), необходимо оформить договор дарения или купли‑продажи, иначе возможны споры при разводе.
• Наследование – при смерти владельца каждая квартира считается отдельным объектом наследства, и их стоимость учитывается при расчёте доли наследников.

Как оптимизировать расходы при двух квартирах

Существует несколько проверенных стратегий, позволяющих сократить налоговую нагрузку и повысить доходность:

1. Регистрация ИП и сдача в аренду – при доходе до 2,4 млн руб. в год ставка 6 % вместо 13 %.
2. Перепланировка – увеличение жилой площади может повысить оценочную стоимость, но также увеличит налог. Оцените выгоду от возможного повышения арендной ставки.
3. Сдача «под короткий срок» (до 90 дней в году) – в некоторых регионах можно воспользоваться льготой 0 % НДФЛ, если сдаёте жильё туристам через платформы (Airbnb, Booking).
4. Перевод собственности в доверительное управление – в некоторых случаях (например, при наследовании) можно передать квартиру в доверительное управление, что освобождает от налога на имущество на срок до 5 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кому нужно платить налог на вторую квартиру?

Все владельцы, кроме тех, кто имеет официальное освобождение (пенсионеры, инвалиды и пр.). Налог рассчитывается отдельно для каждой квартиры.

Можно ли полностью освободиться от налога на вторую квартиру?

Только в случае, если квартира используеться в предпринимательской деятельности и владелец зарегистрирован как ИП с льготным режимом (пункт 1.2). Иначе – освобождение невозможно.

Нужно ли платить налог, если вторая квартира пустует?

Да. Пустующая квартира считается имуществом, подлежащее налогообложению, если нет иных льгот.

Как оформить сдачу квартиры в аренду юридически правильно?

Подготовьте договор аренды, укажите в нём:

• полные данные сторон;
• адрес и площадь квартиры;
• сумму арендной платы и порядок её выплаты;
• срок аренды (не менее 1 месяца);
• условия расторжения.

Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя.

Владение двумя квартирами открывает как возможности (пассивный доход, инвестиционный потенциал), так и обязательства (налоги, юридические риски). Чтобы минимизировать расходы и избежать проблем с налоговыми органами, рекомендуется:

• Точно знать, какие льготы доступны именно вам;
• Вести корректный учёт доходов и расходов;
• При необходимости оформить ИП и выбрать оптимальный налоговый режим;
• Своевременно подавать декларации и уплачивать налоги;
• Консультироваться с юристом при оформлении сделок и наследования.

Помните, что налоговое законодательство меняется (в 2026 году уже вступили новые нормы), поэтому регулярно проверяйте актуальность информации на официальных ресурсах nalog.gov.ru и в местных налоговых инспекциях.

Статья подготовлена с учётом данных, актуальных на 19 апреля 2026 года.