Важно! С действует новый порядок уплаты НДФЛ и отчётности для физлиц-собственников‚ сдающих недвижимость.
Какой режим налогообложения выбрать
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
- Ставка: 6 % при сдаче помещения юрлицам‚ 4 %, при сдаче физлицам.
- Лимит дохода: 2‚4 млн ₽ в год.
- Условия:
- Только 1 объект недвижимости.
- Без наёмных работников.
- Регистрация в приложении «Мой налог».
- Отчётность: нулевая‚ чек приходит в приложении автоматически.
- НДФЛ и НДС не платим.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по общему порядку
- Ставка: 13 % (до 2‚4 млн ₽) и 15 % (свыше).
- Отчётность:
- Юрлицо-арендатор обязано удерживать налог и перечислять его до 15-го числа месяца‚ следующего за выплатой.
- В договоре обязательно прописываем: «арендная плата 100 000 ₽ за вычетом НДФЛ» или «арендная плата 100 000 ₽‚ НДФЛ 13 % удерживается арендатором».
- Если арендатор-юрлицо не является налоговым агентом (например‚ договор заключён через доверенность)‚ физлицо само подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Патентная система (для сдачи помещений)
- Ставка: 6 % от потенциального дохода (устанавливает регион).
- Лимит: 60 млн ₽ в год.
- Можно сдавать несколько объектов.
- Отчётность: только книга доходов.
Договор и расчёты
Что обязательно прописать в договоре
- Сумму аренды с указанием НДС. Физлицо не является плательщиком НДС‚ если не регистрируется добровольно‚ поэтому пишем «без НДС».
- Условия удержания НДФЛ: «Арендная плата 100 000 ₽ за вычетом НДФЛ 13 %» либо «НДФЛ 13 % удерживается арендатором».
- Периодичность выплат: ежемесячно‚ авансом или по факту.
- Ответственность сторон за непредоставление ИНН‚ неверные платёжные реквизиты.
Пример расчёта
Договор: аренда офиса 50 м²‚ ставка 1 000 ₽/м² в месяц = 50 000 ₽ без НДС.
- НДФЛ: 50 000 × 13 % = 6 500 ₽.
- Физлицо получает «на руки»: 43 500 ₽.
- Юрлицо перечисляет 6 500 ₽ в бюджет до 15-го числа следующего месяца.
Доверенность на получение арендной платы: нюансы
Если арендодатель не может лично получать деньги:
- Оформляем нотариальную доверенность на представителя (физлицо или сотрудника юрлица).
- В доверенности указываем право подписывать акты‚ получать деньги‚ подавать налоговые отчёты (если собственник сам платит НДФЛ).
- Налоговым агентом остаётся арендатор-юрлицо только если доверенность не даёт полномочий самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ.
Календарь отчётности и платежей
| Режим | Период | Что делать | Кто делает |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (юрлицо-агент) | До 15-го числа | Перечислить НДФЛ за предыдущий месяц | Арендатор |
| По 25-е число | Отчёт 6-НДФЛ за квартал | Арендатор | |
| До | Справка 2-НДФЛ за 2026 год | Арендатор | |
| Самозанятый | До 25-го числа | Оплатить налог в «Мой налог» | Собственник |
| Не требуется | Никакой отчётности | — | |
| 3-НДФЛ | До | Подать 3-НДФЛ за 2026 год | Собственник |
Чек-лист для физлица-собственника
- Определить годовой доход: если ≤ 2‚4 млн ₽ и 1 объект — регистрируемся как самозанятый.
- Если > 2‚4 млн ₽ или несколько объектов — выбираем патент или НДФЛ.
- В договоре трижды проверяем: сумма‚ НДФЛ‚ реквизиты.
- Получаем от арендатора 2-НДФЛ в марте 2027 года.
- Если арендатор не является агентом — сдаём 3-НДФЛ.
Самые частые ошибки
- Не указали НДФЛ в договоре. Налоговая потребует уплатить 13 % сверх договорной суммы.
- Перепутали налоги: самозанятый платит 6 %‚ а не 13 % НДФЛ.
- Забыли про доверенность: без неё бухгалтерия юрлица не может оплатить аренду.
Практический пример на 2026 год
Условия: физлицо сдаёт склад 200 м² юрлицу за 200 000 ₽ в месяц.
- Годовой доход: 2‚4 млн ₽.
- Выбор: патент (потенциальный доход в регионе 2‚0 млн ₽ × 6 % = 120 000 ₽).
- НДФЛ: не платим (патент заменяет).
- НДС: не платим.
- Юрлицо платит арендодателю 200 000 ₽‚ никаких удержаний.
Ключевая мысль: физлицо может минимизировать налоги до 6 % (самозанятость) или 6 % (патент)‚ если подойдёт к выбору режима грамотно. Важно чётко прописать условия в договоре и не забывать о доверенности‚ если собственник не может лично получать деньги и подписывать документы.