С 2026 года правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости остались прежними: базовая ставка для резидентов РФ — 13 %․ Однако важно понимать, что платить налог придётся не со всей выручки, а с налоговой базы, которая может быть уменьшена на законные вычеты или подтвержденные расходы․ Ниже разберёмся, когда продавец квартиры освобождается от уплаты налога, если цена сделки оказалась менее 1 млн рублей․

Когда вообще не нужно платить налог?

1. Минимальный срок владения пройден․
   С действует правило: если квартира (доля, комната) была приобретена ранее 3 лет назад (при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации или по договору ренты) или ранее 5 лет назад (во всех остальных случаях), то доход от продажи не облагается НДФЛ․ Датой отсчёта считается дата госрегистрации права собственности (или дата наследства)․
2. Продажа по цене ≤ 1 млн руб․ и применён имущественный вычет․
   Если срок владения не истёк, продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб․ (ст․ 220 НК РФ)․ При цене квартиры ≤ 1 млн руб․ налоговая база становится нулевой, а значит НДФЛ = 0 руб․

Примеры расчёта

Пример 1․ Квартира в собственности 2 года, цена 800 000 ₽

• Вариант А: продавец применяет вычет 1 000 000 ₽․
  Налоговая база: 800 000 – 1 000 000 = –200 000 ₽ → 0 ₽․
  Налог к уплате: 0 ₽․ Декларацию 3-НДФЛ всё равно подаём, чтобы заявить вычет․
• Вариант Б: продавец не применяет вычет, а подтверждает расходы в размере 900 000 ₽․
  Налоговая база: 800 000 – 900 000 = –100 000 ₽ → 0 ₽․
  Налог к уплате: 0 ₽․

Пример 2․ Квартира в собственности 4 года, цена 1 200 000 ₽

• Срок владения менее 5 лет, значит облагаем․
  Применяем вычет 1 000 000 ₽:
  1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 ₽․
  НДФЛ = 200 000 × 13 % = 26 000 ₽․

Как оформить нулевой налог?

Даже если налог равен нулю, в срок до 30 апреля 2027 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год через:

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․gov․ru;
• Приложение «ФНС» или «Госуслуги»;
• МФЦ или налоговую инспекцию по месту регистрации․

Важные нюансы 2026 года

• Кадастровая стоимость․ Если цена сделки < 70 % кадастровой, налоговая может пересчитать доход как 70 % кадастровой․ Например, кадастровая 1,5 млн, а продали за 900 000․ Тогда база = 1 050 000 (70 %)․ Вычет 1 млн → база 50 000 → НДФЛ 6 500 ₽․
• Новые лимиты вычета․ С 2026 года максимальный имущественный вычет при покупке жилья вырастет до 6 млн рублей, но это не влияет на вычет при продаже (остаётся 1 млн)․
• Расходы на покупку․ Если документы сохранились, можно уменьшать доход на фактические расходы (ДКП, ипотека, ремонт), что выгоднее, когда расходы > 1 млн․

Чек-лист продавца

1. Уточните дату и основание появления права собственности․
2. Рассчитайте срок владения․ Если ≥ 3/5 лет, налога нет, декларация не нужна․
3. Если срок короткий, сравните цену продажи с кадастровой и выберите оптимальный способ уменьшения базы:
   • вычет 1 млн ₽;
   • подтверждённые расходы․
4. Соберите документы: ДКП, ЕГРН, чеки, платёжки, акт приёма-передачи․
5. До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ и (при необходимости) заявление на вычет․
6. До 15 июля 2027 года уплатите НДФЛ, если база > 0․

Частые вопросы