Продажа недвижимости – процесс, который часто сопровождается налоговыми обязательствами. Ситуация осложняется, когда собственников две — каждый из них обязан учитывать свои налоговые обязательства отдельно. В статье разберём, какие правила действуют в 2026 году, какие льготы доступны, как правильно рассчитать и уплатить НДФЛ, а также какие документы нужны.

Кто обязан платить налог при продаже квартиры?

Согласно пункту 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивается каждым собственником в той части, которой принадлежит объект недвижимости. Если квартира принадлежит двум — каждый из них платит налог со своей доли.

• Если вы владели квартирой совместно, то каждый заполняет отдельную декларацию.
• Налог считается с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов, подтверждённых документами).
• Налоговая ставка зависит от статуса налогоплательщика:
  • 13 % – налоговые резиденты РФ (проживают в стране более 183 дней в году);
  • 15 % – налоговые нерезиденты.

Какие льготы и освобождения существуют в 2026 году?

В 2026 году был расширен перечень льгот, которые могут полностью освободить от уплаты НДФЛ:

• Семьи с детьми‑инвалидами любого возраста – полностью освобождаются от налога независимо от срока владения.
• Семьи, где второй ребёнок родится не позднее 30 лет от даты продажи – также освобождаются.
• Семьи с двумя и более детьми получили право на нулевую ставку НДФЛ независимо от срока владения.
• Некоторые регионы в 2026 году повысили лимит дохода, освобождающего от налога, до 1 500 000 рублей (по прежнему 1 000 000 рублей в остальных регионах).

Важно помнить, что льготы предоставляются независимо от срока владения квартирой.

Как рассчитывается налог для каждого собственника?

Ниже – пошаговый алгоритм расчёта.

1. Определите свою долю в квартире. Обычно это 50 % для каждого из двух собственников, но может быть иной процент (например, 30 % и 70 %).
2. Вычислите чистый доход:
   • Цена продажи (в рублях).
   • Минус стоимость приобретения (с учётом расходов на покупку: нотариальные сборы, комиссии, ремонт, если они подтверждены документально).
   • Минус налоговый вычет (1 000 000 рублей в большинстве регионов, 1 500 000 рублей в регионах‑лидеров 2026 года).
3. Умножьте чистый доход на свою долю. Это будет база налогообложения конкретного собственника.
4. Примените ставку налога. 13 % (резиденты) или 15 % (нерезиденты).
5. Если вы подпадаете под одну из льгот, ставка становится 0 % – налог платить не нужно.

Пример расчёта для двух собственников (по 50 %)

Если один из собственников относится к категории «семья с двумя детьми», то для него налог будет 0 рублей, а второй заплатит полную сумму – 260 000 рублей.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Соберите необходимые документы:
   • Договор купли‑продажи квартиры.
   • Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи при покупке, акты приемки‑сдачи, квитанции об уплате Налогового сбора, договоры на ремонт).
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Справка о семейном положении (для льготных категорий).
   • Копия ИНН и паспорта.
2. Заполните налоговую декларацию 2‑НДФЛ. Делать это нужно до 30 июня года, следующего за годом продажи (для сделок, совершенных в 2026 году, срок – 30 июня 2027 года).
3. Укажите в декларации:
   • Объект недвижимости (укажите кадастровый номер).
   • Свою долю в праве собственности.
   • Сумму дохода, полученного от продажи.
   • Сумму расходов, подтверждённых документами.
   • Применяемый налоговый вычет и/или льготу.
4. Подайте декларацию в налоговый орган:
   • Лично в отделение ФНС.
   • Через личный кабинет на nalog.ru (самый удобный способ).
   • Через МФЦ.
5. Оплатите налог. После подачи декларации система сформирует налоговое уведомление с указанием суммы и реквизитов для оплаты. Платёж необходимо произвести до 15 июля (если налоговое уведомление получено после 30 июня).
6. Сохраните копию платежного поручения; Это документ, подтверждающий, что налог уплачен, и он может потребоваться в случае проверки.

Специальные случаи

Совместное владение супругов

Если квартира принадлежит супругам в совместной собственности, каждый из них подаёт декларацию за свою часть (обычно 50 %). При этом можно воспользоваться семейным налоговым вычетом в размере 2 000 000 рублей (по 1 000 000 рублей на каждого супруга).

Соседняя собственность (не супруги)

Для сиблингов, друзей или партнёров ситуация аналогична: каждый заполняет отдельную декларацию и использует собственный вычет в 1 000 000 рублей (или 1 500 000 рублей в регионах‑лидерах).

Нерезиденты

Если один из собственников не является налоговым резидентом РФ, ставка налога составит 15 %. При этом вычет в 1 000 000 рублей (или 1 500 000 рублей) всё равно предоставляется, но только в размере, установленном законодательством.

Передача доли в дар

Если один из собственников передаёт свою долю другому собственнику в дар до продажи, налог уплачивает только тот, кто получает выручку от продажи. При этом необходимо оформить договор дарения и зарегистрировать его в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли объединить вычеты обоих собственников? Нет. Каждый налогоплательщик имеет право только на свой индивидуальный вычет (1 000 000 рублей или 1 500 000 рублей в регионах‑лидерах).
• Что делать, если в договоре указана доля 60 %/40 %? Расчёт налоговой базы делается пропорционально этим долям. Для 60 % собственника налог будет рассчитан от 60 % чистого дохода.
• Нужно ли платить налог, если квартира продана ниже цены покупки? Нет. Налог уплачивается только с положительного дохода (разницы в пользу продавца).
• Можно ли отложить уплату налога, если я не получил деньги сразу? Налог считается начисленным в момент заключения договора купли‑продажи, независимо от даты получения средств.
• Какие документы подтверждают расходы на ремонт? Чеки, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками – всё должно быть оформлено на имя собственника, доля которого их учитывает.

Продажа квартиры двумя собственниками требует внимательного подхода к налоговым обязательствам. Ключевые моменты:

• Каждый собственник рассчитывает и уплачивает налог только со своей доли.
• В 2026 году расширены льготы – семьи с детьми‑инвалидами, с двумя и более детьми, а также регионы‑лидеры могут полностью освободиться от налога.
• Налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (или 1 500 000 рублей) доступен каждому собственнику отдельно.
• Своевременное заполнение декларации 2‑НДФЛ и оплата налога – обязательные шаги, иначе налоговая инспекция может начислить штрафы.

Соблюдая указанные правила и используя доступные льготы, вы сможете корректно оформить продажу квартиры и избежать лишних финансовых потерь.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года.