В последние годы в России активно развивается безбумажный документооборот в сфере недвижимости.
Ключевым звеном этой трансформации стал электронный образ документа, который теперь принимается
Росреестром в качестве юридически значимого доказательства при регистрации прав.
В статье рассмотрим, что представляет собой электронный образ, как он отличается от «обычного»
электронного документа, какие нормативные акты регулируют его использование и какие практические
преимущества получает участник сделки.
Понятия: электронный документ vs. электронный образ документа
Терминология в законодательстве иногда путает, поэтому важно чётко разграничить два понятия:
- Электронный документ – информация, созданная, подписанная и передаваемая в электронном виде,
обычно в формате PDF, DOCX, XML и т.п., с применением электронной подписи (ЭП) и/или усиленной квалифицированной
электронной подписи (УКЭП). - Электронный образ документа – это сканированное изображение оригинального бумажного документа,
оформленное в виде графического файла (PDF/A, TIFF) и сопровождающееся электронной подписью, подтверждающей
аутентичность и целостность образа.
Таким образом, электронный образ – это «цифровая копия» бумажного документа, а электронный документ –
уже полностью цифровой продукт, созданный без бумажной версии.
Законодательное регулирование
Ключевые нормативные акты, определяющие статус и порядок использования электронных образов в Росреестре:
- Федеральный закон от № 63-ФЗ «Об электронной подписи» – устанавливает юридическую силу
подписанных электронных образов. - Федеральный закон от № 63-ФЗ «Об электронном документообороте в сфере недвижимости»
(в редакции от 2022 г.) – конкретизирует, какие сделки могут оформляться без бумажных оригиналов. - Приказ Росреестра № 25/2022 от 29 июня 2022 г. – упраздняет обязательный «синий штамп»
на договорах, подтверждая переход на безбумажный режим. - Постановление Правительства РФ № 1127 от – вводит порядок электронного
кадастрового учета и регистрации прав.
Практика с 29 июня 2022 года: что изменилось?
С в России действует новый порядок регистрации прав на основании электронного образа документа.
Основные нововведения:
- Отмена обязательного синего штампа на договорах купли‑продажи, аренды и иных сделок.
- Возможность подачи заявлений через МФЦ и онлайн‑портал Госуслуги без физического присутствия.
- Признание бумажных копий недействительными, если оригинал был создан в электронном виде (например,
договор в PDF, подписанный УКЭП). - Сокращение сроков регистрации: от 7‑10 дней (традиционный способ) до 2‑3 дней (электронный режим).
Как оформить сделку с использованием электронного образа?
Ниже приведена пошаговая инструкция для участников сделки (продавец, покупатель, нотариус, банк):
- Подготовка договора – документ составляется в электронном виде (PDF/A) и подписывается
усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) каждой из сторон. - Создание электронного образа – если договор изначально был в бумажном виде, его сканируют
в разрешении не менее 300 dpi, сохраняют в PDF/A и подписывают УКЭП. - Регистрация в системе Росреестра – через личный кабинет на сайте rosreestr.gov.ru
или через МФЦ загружают подписанный документ (или образ). Система проверяет подписи и целостность файла. - Оплата госпошлины – производится онлайн (банковской картой, через СБП или электронный кошелёк).
- Получение извещения – в течение 2‑3 рабочих дней Росреестр формирует выписку из ЕГРН,
подтверждающую переход права.
Преимущества электронного образа в работе Росреестра
Переход на безбумажный документооборот приносит выгоды как для государственных органов, так и для граждан:
- Скорость – сокращение сроков регистрации в среднем на 50 %.
- Экономия – отсутствие расходов на печать, транспортировку и хранение бумажных документов.
- Прозрачность – все действия фиксируются в системе, что упрощает контроль и аудит.
- Безопасность – электронные подписи гарантируют аутентичность и неизменяемость образов.
- Доступность – участники сделки могут работать из любой точки России, где есть интернет.
Сотрудничество Росреестра с другими организациями
Для полноценного функционирования электронной регистрации прав в системе задействованы:
- МФЦ (Многофункциональные центры) – принимают и проверяют документы, обеспечивая
«окно» для граждан без собственного сертификата ЭП. - Банки – в рамках проекта ДОМ.РФ совместно с Росреестром банки могут формировать
электронные закладные, вносить в них изменения и передавать в реестр. - Госуслуги – портал, через который граждане могут подавать заявления, следить за статусом
и получать выписки в электронном виде.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли использовать обычный скан без подписи?
Нет. Для признания образа юридически значимым он должен быть подписан усиленной квалифицированной
электронной подписью (УКЭП) или, в случае подачи через МФЦ, заверен оператором МФЦ.
Что происходит, если оригинал договора был в бумажном виде, а я предоставил только его скан?
С 2022 года такие сканы считаются недействительными, если только они не сопровождаются нотариально
заверенной копией и подписью нотариуса в электронном виде. В противном случае требуется предоставить
оригинал в бумажном виде.
Можно ли изменить уже зарегистрированный документ?
Да. Для внесения изменений необходимо составить новый договор (или приложение), подписать его
электронно и подать в Росреестр как «изменение» (корректирующее действие). Система автоматически
связывает его с предыдущей записью.
Нужна ли мне собственная электронная подпись?
Для физических лиц рекомендуется иметь квалифицированный сертификат (например, «Квалифицированный
сертификат ключа проверки подписи»). Если у вас его нет, вы можете воспользоваться услугами МФЦ,
где оператор подпишет документ от вашего имени после подтверждения личности.
Перспективы развития электронного документооборота в Росреестре
В ближайшие годы планируется:
- Внедрение блокчейн‑технологий для обеспечения неизменяемости записей в ЕГРН.
- Расширение списка сделок, допускающих полностью электронный режим (в т.ч. наследственные и
добровольные дарения). - Интеграция с международными реестрами для ускорения трансграничных сделок с недвижимостью.
- Появление мобильных приложений, позволяющих подписывать документы «на ходу» с помощью
биометрических данных.
Электронный образ документа стал фундаментом безбумажного режима работы Росреестра.
Он обеспечивает юридическую силу, ускоряет процесс регистрации, снижает издержки и повышает
уровень прозрачности сделок с недвижимостью. Понимание различий между электронным документом
и электронным образом, а также знание актуального законодательства позволяют участникам
рынка эффективно использовать новые возможности и минимизировать риски.
Помните: любой документ, подписанный квалифицированной электронной подписью и
загруженный в официальную систему Росреестра, имеет ту же юридическую силу, что и его бумажный
аналог. Поэтому переход на электронный документооборот – это не просто технологическая новинка,
а реальный инструмент упрощения и защиты ваших прав в сфере недвижимости.
Дата публикации: