Экспликация – это не просто «техническая бумажка», а ключевой документ, который:
- точно фиксирует, что именно сдаётся в аренду;
- является основанием для внесения сведений в ЕГРН;
- позволяет избежать споров о границах и состоянии объекта;
- нужна для согласования перепланировки и ввода помещения в эксплуатацию после ремонта.
Что такое экспликация в контексте договора аренды нежилого помещения
Экспликация – это табличное приложение к поэтажному плану БТИ, в котором:
- Расшифровываются все помещения, находящиеся на арендуемой площади.
- Указывается их функциональное назначение (офис, склад, торговый зал и т.д.).
- Приводятся точные площади каждой части помещения.
- Нумерация помещений дублируется на плане и в тексте договора.
Где взять экспликацию
- Если помещение уже числится в БТИ: заказываете выписку из технического паспорта (форма 1а) – экспликация прилагается к поэтажному плану.
- Если делаете перепланировку: после согласования проекта БТИ выдаёт новую экспликацию и план.
- Если арендуете часть здания: экспликация оформляется на арендуемую часть с нанесением её границ красной линией на поэтажном плане.
Как оформить экспликацию: пошаговая инструкция 2026
Шаг 1. Подготовка исходных данных
Соберите:
- Кадастровый паспорт объекта (кадастровый номер, точный адрес).
- Старый техпаспорт БТИ (если есть).
- Проект перепланировки (если ремонт предполагается).
- Доверенность или протокол на право подписи у представителя арендодателя.
Шаг 2. Заказ в БТИ или МФЦ
Онлайн-заявка через Госуслуги или личное обращение в МФЦ:
- Выбираете услугу «Выдача технического паспорта объекта».
- В примечании указываете: «Необходима экспликация и поэтажный план для заключения договора аренды нежилого помещения».
- Оплачиваете госпошлину (≈ 3 000–7 000 руб. в зависимости от площади и региона);
- Получаете готовые документы через 7–14 дней.
Шаг 3. Проверка перед подписанием договора
| Что проверяем | Критерий |
|---|---|
| Кадастровый номер в экспликации | Совпадает с ЕГРН |
| Площадь по экспликации | = площади в договоре (± не более 1%) |
| Номера помещений | Дублируются в акте приёма-передачи |
| Дата экспликации | Не старше 3-х лет на момент сделки |
Как правильно включить экспликацию в договор аренды 2026
Структура раздела договора
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование
нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, 3 этаж,
помещения № 3-01, 3-02, 3-03, общей площадью 150,4 кв. м, что подтверждается
экспликацией к поэтажному плану БТИ № 77-ТП/2026 от (Приложение № 1).
Образец формулировки для арендных каникул
Если предусматриваются арендные каникулы за счёт улучшений:
В обмен на проведение капитального ремонта (замена окон, отопления, монтаж
вентиляции) стоимостью не менее 300 000 руб. Арендодатель предоставляет
Арендатору «арендные каникулы» — уменьшение арендной платы на 30 % с
по включительно. Величина скидки подтверждается Актом согласования
объёма работ и Приложением № 1а (обновлённая экспликация после ремонта).Регистрация в Росреестре с учётом экспликации
С в ЕГРН в обязательном порядке будет вноситься:
- Кадастровый номер арендуемой части;
- Номер и дата экспликации;
- Границы арендуемой площади на поэтажном плане.
Поэтому экспликация + акт приёма-передачи подаётся в МФЦ вместе с договором аренды на регистрацию;
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Экспликация старше 3 лет | Росреестр откажет в регистрации | Обновите в БТИ |
| Несовпадение площади по договору и экспликации | Споры, штрафы | Укажите поправочный коэффициент или перезаключите договор |
| В договоре нет номера экспликации | Невозможно идентифицировать объект | Внести изменения дополнительным соглашением |
Готовые образцы и шаблоны 2026
- Скачать типовой договор аренды нежилого помещения (Word)
- Скачать бланк экспликации (PDF)
- Скачать акт приёма-передачи с экспликацией (Word)
Экспликация сдана в арендуемую часть, а не на весь этаж.
Кадастровый номер в экспликации = кадастровый номер в ЕГРН.
Площадь не расходится более чем на 1 %.
Номер экспликации и дата указаны в договоре.
Подписи сторон стоят на каждом листе экспликации.
Пакет документов готов к подаче в МФЦ вместе с договором.
Важно! Если вы берёте помещение в аренду с последующим выкупом, экспликация понадобится и для договора купли-продажи. Поэтому берите сразу 3 заверенных экземпляра БТИ: один в дело, один в Росреестр, один – себе.