Дата публикации:  г․

Что такое экотуризм и почему он важен для сельских территорий

Экотуризм – форма путешествий, направленная на знакомство с природой, местными традициями и экологически чистыми продуктами, при этом минимизируя негативное воздействие на окружающую среду․ В России этот сегмент стремительно растёт:

• В 2023 г․ спрос на глэмпинг‑отдых на фермах вырос на 70 %,
• посещение винодельческих хозяйств – на 40 %,
• по прогнозам, к 2029 г․ количество сельских туристов достигнет 7 млн человек в год․

Для фермеров экотуризм открывает дополнительный источник дохода (по оценкам – до 250 млрд руб․ за 3 года) и способствует популяризации отечественной продукции․

Законодательная база, регулирующая сельскохозяйственный туризм

Согласно действующему законодательству РФ, фермерское хозяйство, желающее стать агротуристическим объектом, обязано:

1. Иметь статус сельхозтоваропроизводителя;
2. Вести сельскохозяйственную деятельность минимум 70 % от общего объёма;
3. Ограничить доход от туристической деятельности не более 30 % от общего дохода․

Эти требования направлены на сохранение «чистоты» сельскохозяйственных земель, однако они создают практические сложности при попытке разместить гостей непосредственно на с/х‑участке․

Какой тип размещения возможен на землях сельхозназначения?

С 1 июля 2024 г․ в России введён новый вид разрешённого использования (ВРИ) – «жилье фермера»․ Он позволяет размещать туристов в небольших гостевых домах, построенных на с/х‑земле, но с рядом ограничений:

• Не более 3 этажей;
• Площадь дома ≤ 500 м²;
• Площадь застройки ≤ 0,25 % от общего участка;
• Разрешено построить один дом на каждое фермерское хозяйство;

К сожалению, некоторые регионы (Ленинградская, Московская, Самарская, Тульская области и др․) уже запретили применение этого ВРИ, поэтому необходимо уточнять региональные нормы․

3․1 Классические гостиницы и пансионаты

Для строительства традиционных гостиниц требуется ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4․7) и участок категории «Земли населённого пункта»․ Такой вариант гарантирует наличие всех коммуникаций, но требует покупки или аренды земли, не относящейся к сельхозназначению․

3․2 Глэмпинги и кемпинги

Глэмпинги могут размещаться на:

• землях населённых пунктов;
• землях особо охраняемых территорий;
• землях лесного фонда․

Для них подходит ВРИ «Туристическое обслуживание» (код 5․2․1)․ На сельскохозяйственных землях данный ВРИ относится к «некапитальным объектам» и требует отдельного согласования․

3․3 Дом фермера (гостевой дом)

Это наиболее «бюджетный» способ размещения туристов прямо на ферме․ При соблюдении ограничений (см․ пункт 3) дом может быть построен на с/х‑участке, а туристы размещаются в пределах одного здания․

Как оформить размещение туристов на с/х‑земле: пошаговый алгоритм

Ниже представлена последовательность действий, позволяющая легально организовать экотуризм на сельскохозяйственном участке․

Шаг 1․ Определить категорию земли и текущий ВРИ

Закажите через портал «Госуслуги» Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)․ В нём указаны:

• категория участка (земли населённого пункта, сельхозназначения и др․);
• допустимые виды разрешённого использования․

Шаг 2․ Выбрать оптимальный тип размещения

Сравните возможности:

1. Гостиница/пансионат – требует земли категории «населённый пункт»;
2. Глэмпинг – может быть построен на лесном фонде или особо охраняемой территории;
3. Дом фермера – подходит для с/х‑земли, но ограничен по площади и этажности․

Шаг 3․ Смена или добавление ВРИ

Если текущий ВРИ не подходит, возможны два пути:

• Смена основного ВРИ – подаётся заявление в МФЦ, срок обработки≈7 дней, вероятность отказа низка․
• Смена на условно‑разрешённый ВРИ – требует публичных слушаний, подготовку проекта изменения в ПЗЗ, согласование в территориальном органе и последующее заявление о смене ВРИ․ Сроки зависят от региона (от нескольких недель до нескольких месяцев)․

Шаг 4․ При необходимости – изменение категории земли

Это самый длительный процесс․ Требует:

1. Обоснования (например, снижение плодородности, близость к населенному пункту);
2. Экспертных заключений и отчётов;
3. Публичных слушаний и внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
4. После изменения категории – подача заявления о смене ВРИ․

Отказы могут быть связаны с недостаточным обоснованием, поэтому подготовьте комплексную документацию․

Шаг 5․ Получение разрешений и согласований

Для любого типа размещения нужны:

• Разрешение на строительство (если планируется новое здание);
• Санитарно‑эпидемиологическое заключение;
• Разрешение от Минсельхоза (для использования сельхозземель под туризм);
• Регистрация объекта в системе «Гостиничный реестр» (для получения лицензии)․

Финансовые и налоговые аспекты

Для фермеров, открывающих экотуризм, существуют несколько льгот:

• Налоговый режим «Упрощённая система налогообложения» (УСН 6 % с доходов) – применяется при доходе от туризма ≤ 30 % от общего дохода․
• Льготы по земельному налогу – в некоторых регионах (Татарстан, Краснодарский край) предоставляются субсидии для сельскохозяйственного туризма․
• Гранты и субсидии от региональных программ развития агротуризма (например, в Республике Татарстан – поддержка через РАСТ)․

Важно вести раздельный учёт сельскохозяйственной и туристической деятельности, чтобы не превысить лимит в 30 % и сохранить право на льготы․

Примеры успешных проектов (2023‑2025 гг․)

6․1 «Ферма‑Глэмпинг «Солнечный луг» (Калужская область)

Площадь участка – 12 га, категория «земли сельскохозяйственного назначения»․ Было изменено ВРИ с «основного» на «условно‑разрешённый» «Туристическое обслуживание»․ Построены 10 палаток‑домиков (не более 30 м² каждая) и один гостевой дом фермерского типа (450 м², 2 этажа)․ Годовой доход от туризма – 28 % от общего дохода, что соответствует законодательству․

6․2 «Эко‑дом «Бабушкин сад» (Татарстан)

На участке 8 га, расположенном в зоне сельхозназначения, построен дом фермера (300 м², 1,5 этажа)․ Для привлечения гостей организованы мастер‑классы по кулинарии, экскурсии по полям, дегустация кваса и меда․ В 2024 году объект получил сертификат «Экотуризм» от Министерства сельского хозяйства РФ․

Практические рекомендации для начинающих

1. Проведите предварительный аудит земли․ Закажите ГПЗУ и проверьте, какие ВРИ уже разрешены․
2. Определите целевую аудиторию․ Для «глэмпинга» важна инфраструктура (дороги, электроэнергия), для «домов фермера» – аутентичность и возможность участия в сельскохозяйственных работах․
3. Составьте бизнес‑план, учитывающий 70/30‑правило․ Пример: 70 % дохода – продажа продукции, 30 % – туризм․
4. Соберите пакет документов для смены ВРИ․ Включите техническое задание, план расположения объектов, экологическое заключение․
5. Обратитесь к специалистам․ Юридическая компания, земельный юрист и консультант по грантам помогут ускорить процесс․
6. Продумайте маркетинг․ Используйте соцсети, платформы «Airbnb», «Booking», а также региональные туристические порталы․
7. Контролируйте долю туристической деятельности․ Ведите отдельный учёт доходов, чтобы не превысить лимит 30 %․

Что ждать в ближайшем будущем?

По последним сообщениям в профессиональном сообществе планируется внесение законопроекта, разрешающего строительство глэмпингов непосредственно на с/х‑земле․ Ожидается, что закон будет обсуждаться осенью 2026 года, но официального подтверждения пока нет․ Следите за новостями в официальных источниках и региональных ассоциациях сельского туризма․

Экотуризм на землях сельхозназначения – перспективный, но требующий тщательной подготовки бизнес‑направление․ Ключевые моменты:

• Тщательно изучайте категорию земли и текущий ВРИ;
• Выбирайте тип размещения, соответствующий законодательным ограничениям;
• При необходимости меняйте ВРИ (основной / условно‑разрешённый) через МФЦ или публичные слушания;
• Соблюдайте 70 % сельскохозяйственной активности и лимит 30 % дохода от туризма;
• Воспользуйтесь налоговыми льготами и грантовой поддержкой;
• Планируйте долгосрочно и готовьте документальное обоснование для возможных изменений категории земли․

При правильном подходе экотуризм не только приносит дополнительный доход, но и способствует развитию сельских территорий, сохранению культурного наследия и повышению продуктовой безопасности страны․

Источник: материал «Можно переводом: как размещать туристов на землях сельхозназначения» (IF24, 29 июля 2024) и справочный портал «Ведение туристической деятельности на землях с/х назначения»․