Определение «единственного жилья» с 2024 года стало ключевым не только для освобождения от НДФЛ при продаже, но и для получения расширенного имущественного налогового вычета. Ниже, подробная инструкция, как ФНС проверяет «единственность», какие документы потребуются и какие суммы можно вернуть.
Правовое определение «единственного жилья»
С в Налоговый кодекс РФ добавлен новый абз. 27 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Согласно этой норме жилое помещение (квартира, дом, комната или доля) признаётся единственным, если одновременно выполняются три условия:
- на дату государственной регистрации перехода права собственности к продавцу отсутствуют другие жилые помещения (доли в них) в собственности самого налогоплательщика и его супруга(-и);
- в течение 90 календарных дней до этой даты налогоплательщик и его супруг(-а) не приобретали другое жильё;
- объект не был образован в результате объединения/раздела/перепланировки иной недвижимости, если в результате таких действий количество объектов увеличилось.
Как ФНС проверяет «единственность»
Инспекция запрашивает сведения из:
- Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — сведения о собственниках и датах перехода прав.
- Росреестра — сведения о сделках за 90 дней до даты продажи.
- Федеральной нотариальной палаты — если переход прав оформлялся через нотариуса.
- МФЦ/Госуслуг — информация о супругах (свидетельства о браке, выписки ЕГРН).
Важно: проверка охватывает супругов, даже если жильё оформлено только на одного из них (ст. 256 ГК РФ — «совместная собственность»).
Как «единственность» влияет на налоговый вычет
При продаже жилья
Если объект признан единственным, то минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ сокращается до 3 лет (а не 5 лет для остальных случаев). Иначе налог придётся платить по ставке 13 % (15 % для доходов сверх 5 млн руб.).
При покупке жилья
С супруги могут получить общий вычет до 4 млн руб. на семью, но не выше фактической стоимости приобретённого жилья. Условия:
- жильё приобретено после ;
- объект должен быть «единственным» для обоих супругов на дату регистрации права.
Пошаговый алгоритм получения вычета
- Подготовить документы:
- ЕГРН-выписка о правах на дату сделки;
- договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ;
- акт приёма-передачи (при покупке новостройки);
- справка 2-НДФЛ за нужные годы;
- заявление о распределении вычета между супругами (если покупка после );
- декларация 3-НДФЛ.
- Подать заявление:
- через личный кабинет на сайте ФНС;
- через Госуслуги «Подать 3-НДФЛ»;
- лично в ИФНС по месту регистрации.
- Ожидать возврат: до 3 месяцев на проверку и ещё 1 месяц на перечисление денег.
Примеры расчёта
Пример 1. Продажа единственной квартиры через 2,5 года
Условия: куплена , продана за 6 000 000 руб., кадастровая стоимость 5 500 000 руб., в собственности супругов нет других объектов, 90-дневное правило соблюдено.
Результат: срок владения 2,5 года < 3 лет, но квартира признана единственной → налог не платится.
Пример 2. Покупка квартиры 3 500 000 руб. супругами в 2024 году
Вычет: 13 % × 3 500 000 = 455 000 руб. Супруги могут распределить сумму в любых долях (например, 2 млн + 1,5 млн).
Частые ошибки
- Не учитывать доли в новостройках: даже незарегистрированная доля считается «другим жильём».
- Забывать о супруге(-е): если у второго супруга есть комната, «единственность» теряется.
- Использовать нецелевой кредит: проценты по потребительскому займу не дают вычет, даже если деньги пошли на жильё (см. разъяснения ФНС).
Как быстро проверить себя
До подачи декларации можно бесплатно:
- Заказать выписку ЕГРН на себя и супруга(-у) через Госуслуги.
- Сравнить даты приобретения/продажи объектов за последние 3 года.
- Сравнить сумму вычетов с калькуляторами ФНС или СПРОСИ.ДОМ.РФ.
Перспективы 2025–2026
В Госдуме уже обсуждают увеличение лимита до 5 млн руб. и возможность «переносить» неиспользованный остаток вычета на следующее жильё. Однако пока действует лимит 2 млн (4 млн для супругов).
Дата актуальности: . Всегда перепроверяйте сведения на сайте ФНС России или у своего налогового инспектора.