04 апреля 2026 г. — С 1 марта 2026 года в России вступили в силу ключевые новеллы Федерального закона № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г.‚ которые полностью переработали институт вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Среди прочих изменений появилась возможность закреплять два и более ВРИ на одном и том же участке. Разбираемся‚ как это работает на практике‚ какие документы потребуются и на что обратить внимание покупателям‚ собственникам и инвесторам.
Что такое ВРИ и почему он важен
- ВРИ (вид разрешенного использования) — это «паспорт» возможностей участка: что на нём можно строить‚ какие объекты размещать и какие виды деятельности вести.
- До г. на участке мог быть только один ВРИ (за редким исключением смешанных зон).
- Если реальный объект не соответствовал ВРИ‚ землю могли перевести в категорию «самовольное строение» с последующим штрафом или сносом.
Ключевые изменения закона 295-ФЗ
- Множественное ВРИ. Теперь на одном участке можно закрепить два и более ВРИ одновременно.
- Разграничение зон. Для каждого ВРИ указывается доля площади (в % или м²) и точное расположение на кадастровом плане.
- Раздельные регистрации. Каждый «внутренний» участок под конкретный ВРИ может быть оформлен как условный кадастровый квартал без физического деления границ.
- Упрощённая процедура изменения ВРИ. Перевод из одного вида в другой или добавление второго ВРИ теперь возможен через МФЦ или ЕГРН онлайн при наличии положительного заключения органов местного самоуправления.
Как оформить два ВРИ: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка документов
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Ситуационный план (М 1:2000 или М 1:5000).
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с учётом новых ВРИ.
- Проект зонирования (если требуется изменение градплана).
Шаг 2. Получение согласования в местной администрации
Необходимо направить заявление в Комитет архитектуры и градостроительства муниципалитета. Срок ответа — 30 календарных дней. Если ВРИ попадают под «публичный сервитут» (например‚ инженерные сети или ОДС)‚ потребуется дополнительное согласование с Росреестром.
Шаг 3. Постановка на кадастровый учёт
После положительного решения подаётся заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Формируется новый кадастровый паспорт‚ где:
- указаны оба ВРИ;
- приведена схема распределения площадей;
- проставлены координаты границ «внутренних» зон.
Шаг 4. Обновление правоустанавливающих документов
Если участок уже зарегистрирован за собственником‚ право не переоформляется — достаточно внести изменения в ЕГРН. Новые ВРИ отражаются в выписке ЕГРН.
Жизненные примеры
Пример 1. Дом + магазин
Участок площадью 800 м² в Сочи. Старый ВРИ — «Жилая застройка». Владелец решил достроить торговый павильон 120 м². В 2025 г. такой «микс» был невозможен: нужно было делить участок. С 2026 г. он оформил два ВРИ: «Жилой дом» (680 м²) + «Объект торговли» (120 м²) без физического раздела.
Пример 2. Сельхозземля и гостиница
Инвестор купил 2 га сельхозназначения в Подмосковье. Часть участка (0‚3 га) занял под фермерское хозяйство‚ а на оставшейся территории (1‚7 га) построил гостиничный комплекс. До марта 2026 г. требовалось отдельное оформление двух участков. Сейчас — один лот с двумя ВРИ и раздельной налоговой нагрузкой.
Возможные риски и как их минимизировать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Отказ муниципалитета из-за несоответствия генплану | Проверить генплан и правила землепользования на сайте администрации до подачи заявления. |
| Ошибка в границах «внутренних» зон | Заказать геодезическую съёмку у аккредитованной кадастровой компании. |
| Судебные споры с соседями | Согласовать проект зонирования на публичных слушаниях‚ при необходимости — внести корректировки. |
Налоги и кадастровая стоимость
Кадастровая оценка рассчитывается раздельно для каждого ВРИ:
- Жилая зона — 0‚1–0‚3 % кадастровой стоимости.
- Коммерческая зона — 0‚3–2 %.
Таким образом‚ собственник может оптимизировать налог‚ распределяя площади под более выгодный налоговый режим.
Краткий чек-лист для собственника
- Получить свежую выписку ЕГРН;
- Сравнить текущее ВРИ с бизнес-планом.
- Заказать ГПЗУ и ситуационный план.
- Согласовать проект зонирования в администрации.
- Подать заявление в Росреестр через МФЦ.
- Обновить правоустанавливающие документы.
Новые правила ВРИ — это гибкий инструмент для девелоперов‚ фермеров и частных владельцев. Возможность «размещать» два вида деятельности на одном участке сокращает издержки на дробление земли и ускоряет запуск проектов. Главное, точно соблюдать процедуру и заранее просчитывать налоговые последствия.
Важно: если у вас остались вопросы‚ обратитесь за бесплатной консультацией в местное отделение Росреестра или к аккредитованным кадастровым инженерам;