Ответ на вопрос зависит от нескольких факторов: срок аренды, цель договора, а также от того, какие полномочия передаются доверенному лицу. В статье рассмотрим юридическую основу, когда нотариальное удостоверение обязательно, а когда доверенность в простой письменной форме может быть признана действительной.

Правовая база

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) регулирует вопросы доверенности и сделок с недвижимым имуществом:

• Статья 185.1 ГК РФ – определяет, какие доверенности подлежат нотариальному удостоверению.
• Статья 163 ГК РФ – устанавливает порядок заключения договоров найма (аренды) недвижимости.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – регулирует необходимость регистрации аренды, если срок более 12 месяцев.

Из практики следует, что независимо от формы доверенности (нотариальная или простая), она должна содержать все обязательные реквизиты, иначе считается недействительной.

Когда доверенность обязана быть нотариально заверенной?

1. Срок аренды более 12 месяцев. По закону такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, а доверенность, дающая право заключать такой договор, обязательно должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
2. Сделка с объектом, находящимся в совместной собственности; Если в квартире есть несколько совладельцев, нотариальное удостоверение требуется для подтверждения согласия всех сторон.
3. Доверенность выдана на крупные финансовые операции. Если в доверенности указано право получать и распоряжаться арендной платой, открывать банковские счета, вносить оплату от имени собственника – нередко банки требуют нотариальное заверение.
4. Требования контрагента. Арендатор может потребовать нотариальное подтверждение полномочий представителя, чтобы избежать риска недействительности договора.

Когда доверенность в простой письменной форме может быть действительной?

Согласно практике судов и разъяснениям ФНС, простая письменная доверенность допускается в следующих случаях:

• Срок аренды до 12 месяцев. При найме жилья на срок менее года регистрация в Росреестре не требуется, а следовательно, и нотариальное удостоверение не является обязательным.
• Полномочия ограничены только подписанием договора аренды. Если доверенность не дает права принимать оплату, открывать счета, вносить изменения в реестр и т.п., простая форма может быть достаточной.
• Согласие всех совладельцев. Если все собственники письменно согласились и подписали один документ, риск оспаривания минимален.
• Наличие других подтверждающих документов. При наличии выписки из ЕГРН, согласия всех собственников и подтверждения личности доверенного лица (паспорт) простая доверенность часто признается судом.

Важно: даже если нотариальное заверение не требуется, документ должен содержать все обязательные реквизиты (см. пункт 4), иначе он будет признан недействительным.

Обязательные реквизиты доверенности

Независимо от формы, доверенность должна включать:

1. Дата и место составления.
2. Полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан) доверителя (собственника квартиры).
3. Полные ФИО, паспортные данные доверенного лица.
4. Точный перечень полномочий (например: «подписывать договор аренды квартиры, расположенной по адресу …, получать арендную плату, сдавать квартиру в аренду, оформлять акты приема‑передачи»).
5. Срок действия доверенности (можно указать фиксированный срок или «до отзыва»).
6. Условие о праве передоверия (если требуется).
7. Подпись доверителя (при простой форме – собственноручная подпись; при нотариальном заверении – подпись нотариуса и печать).

Как правильно оформить доверенность без нотариуса

Ниже приводится пошаговая инструкция:

1. Подготовьте черновик. Сформулируйте полномочия в ясной юридической форме (см. образец в пункте 7).
2. Укажите дату и место. Например: «г. Москва, «15» марта 2026 г.».
3. Заполните паспортные данные. Укажите серию, номер, дату выдачи, орган, выдавший документ.
4. Сформулируйте срок действия. Если доверенность выдается «на пять лет», укажите точную дату окончания.
5. Подпишите документ. Подпись должна быть чёткой и совпадать с подписью в паспорте.
6. Сделайте копию. Оставьте одну копию у себя, вторую – у доверенного лица, третью – при необходимости предоставить арендатору.
7. При необходимости – заверьте у нотариуса. Если позже возникнет требование банка или арендодателя, вы всегда можете доукомплектовать документ нотариусом.

Пример доверенности без нотариального заверения

ДОВЕРЕННОСТЬ

г. Москва «15» марта 2026 г.

Я, Симоненко Константин Андреевич, паспорт: 4509 123456, выдан ОУФМС России по г. Москве г., проживающий по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 45, настоящей доверенностью уполномочиваю Иванову Марину Сергеевну, паспорт: 4509 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве г., проживающую по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 5, кв. 12, на выполнение следующих действий:

Заключать от моего имени договор аренды квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 45, сроком до 12 (двенадцати) месяцев.
Подписывать акт приема‑передачи квартиры.
Получать арендную плату в размере, согласованном с арендатором, и выдавать мне соответствующие расписки.
Вносить в бухгалтерию (или в личный кабинет банка) информацию о полученных платежах.
Представлять мои интересы в управляющей компании и в органах местного самоуправления, связанные с арендой указанной квартиры.

Срок действия настоящей доверенности – до «15» марта 2031 г. (право передоверия предоставляется).

_____________________ /Симоненко К.А./

Обратите внимание: в тексте указаны все обязательные реквизиты, а перечень полномочий ограничен подписью договора аренды и получением оплаты – именно те действия, которые допускаются без нотариального заверения, если срок аренды не превышает 12 месяцев.

Риски при использовании доверенности без нотариуса

• Оспаривание полномочий. Арендатор может оспорить действительность доверенности в суде, если возникнут сомнения в подписи или в полномочиях.
• Отказ банка. При получении оплаты на банковский счёт, банк может потребовать нотариальное заверение, особенно если сумма превышает установленный лимит.
• Налоговые последствия. Неправильно оформленная доверенность может привести к ошибкам в удержании НДФЛ с арендных платежей.
• Отсутствие правового контроля. При отсутствии нотариального заверения трудно доказать, что доверитель действительно имел полномочия выдавать такие полномочия.

Как избежать проблем

1. Тщательно проверяйте, что в доверенности указаны полные данные доверителя и доверенного лица.
2. Если планируется аренда более года – сразу оформляйте нотариальную доверенность.
3. Сохраняйте копии всех документов (паспорт, выписка из ЕГРН, договор аренды).
4. При больших суммах арендной платы уточняйте требования банка к документам.
5. Если есть хотя бы один совладелец, получайте его письменное согласие (можно в виде отдельного приложения к доверенности).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли заверять доверенность у нотариуса, если аренда длится 11 месяцев?

Нет, при сроке менее 12 месяцев нотариальное заверение не является обязательным, однако документ должен полностью соответствовать требованиям ГК РФ.

Можно ли оформить доверенность онлайн?

Да, в некоторых регионах допускается электронная подпись нотариуса. При этом документ считается нотариально заверенным, но только если электронная подпись соответствует требованиям ФЗ «Об электронной подписи».

Что будет, если арендатор потребует нотариальное заверение после подписания договора?

В таком случае доверитель может доукомплектовать доверенность нотариусом. Если арендатор откажется от договора, доверитель может потребовать возврат арендной платы в соответствии с условиями договора.

Может ли доверенное лицо передоверять свои полномочия?

Только если в доверенности явно указано право передоверия. В противном случае передоверие считается недействительным.

Как подтвердить подлинность подписи доверителя?

Для повышения достоверности рекомендуется приложить к доверенности копию паспорта доверителя и/или использовать подпись в электронном виде с квалифицированной электронной подписью.

Доверенность на сдачу квартиры в аренду без нотариального заверения может быть действительной, но только при соблюдении строгих условий: срок аренды до 12 месяцев, ограниченный перечень полномочий и наличие всех обязательных реквизитов. При любой неясности, особенно если речь идет о длительной аренде, высоких суммах или совместной собственности, рекомендуется оформить нотариальную доверенность – это избавит от риска судебных споров и проблем с банками.

Помните, что правильное оформление документа — залог безопасной и выгодной аренды вашей недвижимости.