Зачем вообще понадобилось «дороже»?
В большинстве случаев квартира удорожается по одному из трёх оснований:
- Неотделимые улучшения – вложения, которые нельзя отделить без ущерба для имущества (например, перепланировка, устройство тёплого пола, замена окон на энергоэффективные). Они повышают рыночную стоимость жилья.
- Увеличение площади – после перепланировки общая площадь квартиры фактически выросла (объединение с лоджией, расширение за счёт встроенных шкафов и т.д.).
- Рост рыночных цен – стороны заранее предусмотрели в договоре «корректирующий коэффициент» или оговорили возможность индексировать цену по официальной инфляции.
Если цена увеличивается более чем на 10 % от первоначальной, без дополнительного соглашения вы рискуете:
- получить отказ в госрегистрации;
- услышать «нет» от покупателя при перепродаже;
- заплатить штраф по 44-ФЗ, если квартира была куплена по госзакупке.
Форма и требования к документу
Дополнительное соглашение – это не отдельный договор купли-продажи, а часть уже заключённого. Поэтому должно соответствовать основному договору по:
- Форме. Купля-продажа недвижимости подлежит госрегистрации, поэтому соглашение составляется только в письменной форме и заверяется у нотариуса (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
- Объёму изменений. Допускается увеличение цены не более 30 % от первоначальной суммы, если объект приобретался по 44-ФЗ (п. 95 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).
- Реквизиты. В шапке указываются те же данные сторон, что и в договоре (ФИО, паспорта, адреса, ИНН/ОГРН для юрлиц).
Что включить в текст допсоглашения
Преамбула
«Стороны, руководствуясь п. 1 ст. 450 ГК РФ, подтверждают, что настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры № ___ от «___» ______ 20__ г.».
Новая цена
«Стороны установили, что цена квартиры, расположенной по адресу: (указать), увеличивается с ___ руб. до ___ руб.».
Основание повышения
Вариант А. «Увеличение обусловлено произведёнными неотделимыми улучшениями: перепланировкой с увеличением площади на 4,5 м², установкой тёплого пола, остеклением балкона. Оценка проведена независимым оценщиком (отчёт № ___ от ___.___.20__).»
Вариант Б. «Стороны руководствуются п. 4.3 договора, предусматривающим индексацию цены с коэффициентом 1,15 к первоначальной стоимости в связи с ростом индекса потребительских цен за период ___-___ 20__ г.»
Порядок доплаты
- «Покупатель обязуется перечислить дополнительно ___ руб. на расчётный счёт продавца не позднее «__» ______ 20__ г.»
- «Доплата осуществляется путём зачёта задатка в размере ___ руб., внесённого ___.___.20__ г.»
Раздел «Прочие условия»
«Иные условия договора остаются без изменений. Стороны подтверждают, что претензий друг к другу не имеют».
Образец (короткий)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1 к договору купли-продажи квартиры № 15/24 от г. г. Москва «20» апреля 2026 г. Продавец: Иванова Мария Сергеевна, Паспорт 45 02 654321, выдан г. Покупатель: Петров Алексей Николаевич, Паспорт 77 08 987654, выдан г. Стоимость квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, увеличивается с 5 000 000 (Пяти миллионов) руб. 00 коп. до 5 750 000 (Пяти миллионов семисот пятидесяти тысяч) руб. 00 коп. Основание: неотделимые улучшения и акт приёма-передачи от г. Доплата в размере 750 000 руб. поступает на расчётный счёт продавателя в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего соглашения. Настоящее соглашение подписано в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу; Подписи: ______________ /Иванова М.С./ ______________ /Петров А.Н./
Как заверить и зарегистрировать
- Нотариальное удостоверение. Обязательно, если основной договор подлежал нотариату (п. 2 ст. 163.1 ГК РФ). В 2025 году госпошлина за удостоверение – 700 руб. (физлица) и 2 000 руб. (юрлица).
- Подача в Росреестр. Пакет: допсоглашение + нотариальное удостоверение + кадастровый паспорт (если площадь изменилась) + квитанция об оплате госпошлины 2 000 руб. (2025).
- Срок регистрации. 5–7 рабочих дней при подаче через МФЦ/ЕГРН-онлайн.
Распространённые ошибки
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Увеличение цены более 30 % по 44-ФЗ без конкурса | Признание сделки недействительной, штрафы | Провести новую закупку либо ограничиться 30 % |
| Оплата «в конверте» без документов | Неустойка, налоговые претензии (НДФЛ, 20 % с «экономии») | Оформлять только через банк, прописать в соглашении |
| Отсутствие описания улучшений | Отказ регистратора, споры после сделки | Нанять независимого оценщика, составить акт приём-передачи |
- ☐ Проверить первоначальный договор и допустимый % увеличения цены.
- ☐ Получить отчёт независимого оценщика или индексацию по условиям договора.
- ☐ Составить дополнительное соглашение в письменной форме.
- ☐ Удостоверить у нотариуса (при необходимости).
- ☐ Подать на регистрацию в Росреестр с комплектом документов.
- ☐ Перечислить/получить доплату только через банк.
Юридический совет. При сумме свыше 50 млн руб. рекомендуем дополнительно заключить соглашение о зачёте взаимных требований, чтобы минимизировать риски двойного налогообложения при продаже в будущем.
Готовый шаблон дополнительного соглашения в формате .doc можно скачать на нашем сайте в разделе «Шаблоны-2025».