В сделках с недвижимостью не редки ситуации, когда между подписанием основного договора купли-продажи квартиры и её фактической передачей покупателю продавец успевает произвести в квартире улучшения: устанавливает новую сантехнику, делает ремонт, перепланировку, монтирует встроенную кухню и т. д. Если эти улучшения признаются неотделимыми (то есть без ущерба для квартиры не могут быть отделены), возникает необходимость заключить дополнительное соглашение, чтобы закрепить:

• факт появления улучшений;
• их стоимость и порядок оплаты;
• переход права собственности на них к покупателю;
• ответственность сторон за сохранность улучшений до передачи квартиры.

Что такое «неотделимые улучшения» и почему они важны

Неотделимые улучшения – это работы или предметы, которые прочно связаны с недвижимым имуществом и без разрушения или существенного повреждения самого имущества отделены быть не могут. В жилых помещениях к таким улучшениям обычно относятся:

• капитальный ремонт: замена окон, утепление балконов, устройство «тёплых полов»;
• перепланировка, согласованная в БТИ (снос/возведение перегородок, расширение санузлов);
• встроенная мебель (кухонные гарнитуры, шкафы-купе, ниши);
• инженерные системы: замена электрики, труб, установка котлов, кондиционеров, «умный-дом»;
• отделочные материалы: натяжные потолки, фактурная штукатурка, керамогранит.

Следует отличать неотделимые улучшения от отделимых вещей (мебель, бытовая техника, ковры), которые покупатель может отказаться принимать и которые не входят в состав недвижимости; Неотделимые улучшения с момента их создания становятся частью квартиры, и права на них переходят к новому собственнику автоматически, но только если иное не оговорено отдельно.

Правовая база

Регулирование отношений с неотделимыми улучшениями осуществляется:

• ГК РФ, ст. 556, 623, 624 – о передаче имущества, рисках случайной гибели, компенсации за улучшения;
• Закон «О государственной регистрации недвижимости» – о необходимости указывать все существенные изменения в ЕГРН;
• Письма Минфина и ФНС по вопросам НДФЛ и «маткапитала» при улучшении жилья;
• Постановления Пленумов ВС и ВАС, разъясняющие судебную практику.

Когда требуется дополнительное соглашение

Обычно дополнительное соглашение подписывают в трёх случаях:

Улучшения произведены до регистрации перехода права

Если между подписанием основного договора и регистрацией в Росреестре продавец вложил средства в ремонт, стороны оформляют дополнительное соглашение и увеличивают цену сделки на стоимость этих работ.

Улучшения произведены после регистрации, но до передачи ключей

Квартира уже зарегистрирована за покупателем, но продавец продолжает в ней жить и делает ремонт. В соглашении фиксируют, что покупатель согласен компенсировать стоимость улучшений при подписании акта приёма-передачи.

Улучшения выполняются за счёт материнского капитала или ипотечных средств

Банк или ПФР требует чёткого разграничения: что оплачивалось за счёт кредита/сертификата, а что личными средствами продавца. Дополнительное соглашение позволяет это разграничение зафиксировать.

Структура дополнительного соглашения

1. Преамбула: ссылки на основной договор купли-продажи №___ от «___»________ 20__ г., зарегистрированный в ЕГРН № _______.
2. Перечень неотделимых улучшений:
   • наименование работ;
   • площадь/объём;
   • материалы и затраты (чеки, сметы).
3. Стоимость и порядок расчётов:
   • фиксированная сумма компенсации;
   • способ оплаты (наличные, безнал, зачёт аванса);
   • сроки оплаты (при подписании акта, в течение 10 банковских дней).
4. Ответственность сторон:
   • продавец обязуется сохранить улучшения без повреждений;
   • покупатель – принять квартиру с улучшениями и оплатить их.
5. Налоговые последствия:
   • кто и в каком порядке уплачивает НДФЛ при увеличении цены;
   • распределение вычетов при покупке/продаже.
6. Регистрация изменений: указывается, требуется ли вносить данные в ЕГРН (обычно – нет, если улучшения не сказываются на площади).
7. Подписи сторон и реквизиты.

Образец фрагмента дополнительного соглашения

(выдержка)

<p><b>Дополнительное соглашение № 1</b>
к договору купли-продажи квартиры № 14-КП от «15» марта 2026 г.</p>

<p>г. Москва «10» апреля 2026 г.</p>

<h4>1. Предмет соглашения</h4>
<p>1;1. Продавец в период с по произвёл
следующие неотделимые улучшения квартиры № 45, расположенной
по адресу: г. Москва, ул. Новая, д; 10, корп. 2:</p>
<ul>
 <li>утепление балкона – 2,5 м²;</li>
 <li>установка встроенного шкафа-купе с гипсокартоновым коробом;</li>
 <li>замена сантехники (унитаз, ванна, раковина).</li>
</ul>

<h4>2. Стоимость улучшений</h4>
<p>2.1. Общая стоимость улучшений по смете № 3 от 
составляет 325 000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.</p>

<h4>3. Порядок оплаты</h4>
<p>3.1. Покупатель обязуется перечислить указанную сумму на расчётный
счёт Продавца в течение 5 (пяти) банковских дней с даты
подписания акта приёма-передачи квартиры.</p>
...

Распространённые ошибки и как их избежать

Пошаговый алгоритм подписания дополнительного соглашения

1. Сбор документов: сметы, чеки, договора с подрядчиками, акты выполненных работ.
2. Согласование текста: стороны или их юристы готовят проект, согласуют сумму.
3. Согласование с ипотечным банком (если есть кредит).
4. Подписание у нотариуса – желательно, но не обязательно, если сумма < 1 млн руб.
5. Оплата по указанным реквизитам.
6. Подписание акта приёма-передачи с указанием, что улучшения переданы в исправном состоянии.
7. Хранение экземпляров: у каждой стороны – оригинал + копия в дело нотариуса/банка.

Налоговые и юридические нюансы

• НДФЛ: если дополнительная компенсация увеличивает цену сделки, продавец должен включить её в налоговую базу (за исключением 1 млн руб. имущественного вычета).
• Налоговый вычет покупателя: сумма компенсации не увеличивает «покупательский» вычет (только основная цена по договору).
• Материнский капитал: если улучшения оплачены сертификатом, в ЕГРН вносится обременение об увеличении доли детей в праве собственности.
• Уступка прав требования: если улучшения оплачивает ипотечный банк, возможна цессия требования к покупателю.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Можно ли не оформлять дополнительное соглашение и просто взять чек?

Ответ: Рискованно. При споре продавец должен будет доказывать, что деньги получены именно за улучшения, а не за «доплату за квартиру», что чревато налоговыми проблемами.

Вопрос 2: Как защититься, если продавец в последний момент заменит улучшения на более дешёвые?

Ответ: В соглашении прописать штраф за несоответствие качеству и оставить 5 % суммы на депозите нотариуса до окончательного акта приёма-передачи.

Вопрос 3: Достаточно ли фотографий до/после?

Ответ: Фото – дополнительное доказательство. Основной документ – подписанное соглашение + смета + чеки.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры на неотделимые улучшения – это простой, но эффективный инструмент, который:

• снимает споры о том, что именно входит в цену недвижимости;
• позволяет продавцу получить компенсацию за вложенные средства;
• защищает покупателя от скрытых «доплат»;
• минимизирует налоговые и ипотечные риски.

Главное – тщательно описать перечень работ, подтвердить их стоимость документами и заключить соглашение в письменной форме до момента окончательной передачи ключей.