Вопрос: Как правильно составить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором фиксируется его расторжение?
В данной статье мы подробно разберём:
- правовые основы расторжения договора аренды земельного участка;
- когда и почему требуется подписать дополнительное соглашение;
- структуру типового документа;
- полный образец дополнительного соглашения;
- полезные рекомендации, типичные ошибки и ответы на часто задаваемые вопросы․
Правовые основы расторжения договора аренды земельного участка
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст․ 421‑426), договор аренды может быть расторгнут:
- по взаимному согласию сторон;
- в одностороннем порядке, если иное предусмотрено договором (например, нарушение арендатором условий пользования);
- по истечении срока аренды, если договор не был продлен․
Если стороны решают прекратить аренду до истечения срока, то закон требует оформить дополнительное соглашение (или отдельный договор расторжения), в котором фиксируются условия прекращения, расчёты сторон и возврат земельного участка․
Почему нельзя просто «разорвать» договор устно?
Устное расторжение не обеспечивает доказательную базу в случае споров․ Письменный документ:
- защищает интересы обеих сторон;
- удостоверяет факт согласования сроков и финансовых расчётов;
- является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (если такой реестр задействован)․
Когда необходимо заключать дополнительное соглашение?
Доп․ соглашение требуется в следующих ситуациях:
- арендатор желает досрочно вернуть участок;
- арендодатель требует возврата из‑за нарушения условий (например, субаренда без согласия);
- обе стороны пришли к соглашению о пересмотре сроков или условий аренды;
- необходимо урегулировать взаимные расчёты (компенсация, возврат залога и т․п․)․
Структура типового дополнительного соглашения
Стандартный документ состоит из следующих разделов:
| Раздел | Содержание |
|---|---|
| Наименование документа | «Дополнительное соглашение № X к Договору аренды земельного участка» |
| Сведения о сторонах | Полные наименования, ИНН/ОГРН, юридические адреса, реквизиты банков․ |
| Предмет соглашения | Указание на договор аренды (номер, дата) и цель – расторжение․ |
| Порядок расторжения | Дата прекращения, условия передачи участка, состояние участка․ |
| Финансовые расчёты | Возврат залога, компенсация, взаимные взаиморасчёты․ |
| Ответственность сторон | Штрафы за нарушение сроков, порядок урегулирования споров․ |
| Прочие условия | Конфиденциальность, порядок подписания, количество экземпляров․ |
| Подписи сторон | Подписи, печати (если юридические лица), дата․ |
Образец дополнительного соглашения
Дополнительное соглашение № 1
к Договору аренды земельного участка № 45/2022 от
Город ____________ «_____» ___________ 2026 г․
- Стороны соглашения:
- Арендодатель: Общество с ограниченной ответственностью «АгроТех», ИНН 7701234567, ОГРН 11###-###-####, юридический адрес: 115035, г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 10․
- Арендатор: Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, ИНН 7709876543, ОГРНИП 312770123456, адрес: 123456, г․ Санкт‑Петербург, ул․ Крайняя, д․ 5․
- Предмет соглашения․
Стороны, руководствуясь взаимным согласием, принимают решение о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка, заключённого № 45/2022 от , в дальнейшем – «Договор»․ Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами․ - Дата расторжения и порядок передачи участка․
Договор считается расторгнутым с «_____» ___________ 2026 г․ Арендатор обязуется в течение 5 (пяти) календарных дней с даты расторжения передать арендодателю земельный участок, расположенный по адресу: г․ ____________, ул․ ____________, № ____, площадью ___ га, в состоянии, соответствующем требованиям Договора (без повреждений, без посторонних построек)․ - Финансовые расчёты․
1․ Арендатор возвращает арендодателю залог в размере _____ 000 (_____ рублей) в течение 3 (трёх) банковских дней после передачи участка․
2․ Арендодатель компенсирует арендатору расходы на выполненные работы (перечень в Приложении № 1) в размере _____ 000 (_____ рублей)․
3․ Окончательный расчёт сторон считается выполненным после взаимного подписания акта приёма‑передачи․ - Ответственность сторон․
В случае несоблюдения сроков передачи участка или возврата залога более чем на 10 (десять) календарных дней, виновная сторона уплачивает штраф в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый просроченный день․ - Прочие условия․
1․ Споры, возникающие из настоящего соглашения, решаются в суде по месту нахождения арендодателя․
2․ Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу․
3․ Любые изменения и дополнения к данному соглашению оформляются в письменной форме и подписываются обеими сторонами․ - Подписи сторон․
Арендодатель: _____________________
(подпись, печать)Арендатор: _____________________
(подпись)
*Примечание: если арендодатель и арендатор – юридические лица, к подписи каждой стороны прилагаются печати и подписи уполномоченных лиц․
Как правильно оформить документ
- Шапка документа – укажите название «Дополнительное соглашение», номер и дату․
- Реквизиты сторон – полностью, включая ИНН/ОГРН, банковские реквизиты, контактные телефоны․
- Ссылка на основной договор – номер, дата, предмет аренды, срок․
- Точная дата расторжения – без разночтений․
- Акт приёма‑передачи – рекомендуется приложить к соглашению в качестве Приложения․
- Подписи и печати – если одна из сторон – юридическое лицо, подпись должна быть заверена печатью и подписью уполномоченного представителя․
- Нотариальное заверение – не обязательно, но может потребоваться, если договор был зарегистрирован в реестре или если стороны требуют дополнительной юридической силы․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре?
Если в основном договоре предусмотрено обязательное внесение изменений в реестр (например, договор был зарегистрирован в качестве аренды земли), то после подписания дополнительного соглашения необходимо подать заявление о внесении изменений в Росреестр․ В противном случае регистрация не требуется․
Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке без согласия арендодателя?
Только если такой порядок прописан в самом договоре (например, при нарушении арендатором обязательств) или если истёк срок аренды․ В остальных случаях требуется согласие обеих сторон․
Как рассчитывать компенсацию за досрочное расторжение?
Компенсация может быть определена в договоре (процент от оставшейся арендной платы) или рассчитываться исходя из фактических убытков арендодателя (например, упущенная выгода)․ Если в договоре нет пунктов о компенсации, стороны могут договориться о фиксированной сумме․
Что делать, если арендатор не возвращает залог?
В таком случае арендодатель вправе потребовать возврата залога через судебный иск, указав в исковом заявлении ссылку на дополнительное соглашение и акт приёма‑передачи․
Типичные ошибки при составлении дополнительного соглашения
- Отсутствие ссылки на основной договор․ Без указания номера и даты оригинального договора документ может быть признан недействительным․
- Неуказание точной даты расторжения․ Это приводит к разногласиям по срокам возврата участка и расчётам․
- Пропуск пункта о финансовых расчётах․ Если не оговорить возврат залога, компенсацию и штрафы, стороны могут потерять деньги․
- Отсутствие подписи уполномоченного лица․ При подписании от имени юридического лица подпись должна быть заверена печатью и подписью руководителя/директора․
- Неоформление акта приёма‑передачи․ Без акта сложно доказать состояние участка на момент возврата․
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка – это простой, но очень важный документ, который защищает интересы обеих сторон и упрощает процесс возврата земли․ Правильно составленный образец, представленный выше, поможет избежать юридических конфликтов, ускорит процесс расчётов и обеспечит прозрачность отношений․
Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельных отношениях, который поможет адаптировать образец под ваши условия и подскажет, какие дополнительные документы могут потребоваться․
Дата публикации: