Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

Что такое «заниженная цена» в договоре купли-продажи недвижимости?

Заниженная цена, это фиктивная (заведомо недостоверная) сумма, указываемая в основном договоре купли-продажи квартиры, которая ниже реальной рыночной стоимости объекта․ Чаще всего она применяется для снижения налоговой базы по НДФЛ (если продавец не использует вычет) или для уменьшения размера государственной пошлины․

Классическая схема:

1. В договоре указывают «формальную» цену (например, 1 млн ₽)․
2. Остаток до реальной стоимости (например, 9 млн ₽) покупатель передаёт продавцу наличными либо через «доплату в конверте»․
3. Для легализации доплаты оформляется дополнительное соглашение или отдельный документ․

Почему возникает необходимость в дополнительном соглашении?

Допсоглашение (ст․ 452 ГК РФ) — это юридический способ изменить условия ранее заключённого договора без подписания нового․ При занижении цены оно выполняет сразу несколько функций:

• Фиксирует реальную цену в отдельном документе, не подлежащем обязательной регистрации в Росреестре;
• Разделяет риски: если стороны окажутся в суде, у покупателя есть документальное подтверждение передачи полной суммы;
• Закрывает вопросы налоговой оптимизации: продавец сам решает, какие риски ему приемлемы․

Юридические риски занижения цены

Для продавца

1. Налоговые санкции․ По ст․ 122 НК РФ штраф 20 % от неуплаченного НДФЛ (40 % при умысле)․
2. Аннулирование сделки․ Если покупатель оспорит договор и докажет «заниженную цену», суд может расторгнуть сделку (ст․ 179 ГК РФ — мнимая сделка)․
3. Уголовная ответственность․ В редких случаях при крупном занижении (свыше 2,7 млн ₽) грозит ст․ 198 УК РФ․

Для покупателя

• Потеря доплаты․ Если сделка расторгнется, покупатель вернёт только ту сумму, что официально внесена (указана в договоре)․
• Налог на доход․ При последующей продаже квартиры налоговая будет считать расходы по заниженной цене → выше НДФЛ․
• Банкротство продавца․ В конкурсную массу войдёт только «официальная» цена․

Как оформить дополнительное соглашение: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Согласование условий

В письменном виде (или в переписке) стороны подтверждают:

• реальную цену квартиры;
• размер уже переданной доплаты;
• дату и способ передачи (банковский чек, расписка, акт приёма-передачи денежных средств)․

Шаг 2․ Форма документа

Минимальный набор реквизитов:

1. ссылка на дату и номер основного договора купли-продажи;
2. паспортные данные сторон;
3. объём изменений: «Стороны договорились, что фактическая цена квартиры составляет 10 000 000 ₽…»;
4. условия конфиденциальности (допсоглашение не регистрируется, но может быть приложено к иску);
5. даты и подписи сторон․

Шаг 3․ Нотариальное удостоверение, да или нет?

Не обязательно, но нотариус может зафиксировать передачу денег и удостоверить расписку․ Это снижает риски․

Шаг 4․ Передача денег

Желательно через банковский сейф либо аккредитив․ При наличной оплате составляется двусторонняя расписка с указанием:

• суммы прописью и цифрами;
• курсов ЦБ на день передачи;
• подписей и оттисков печатей (если стороны юрлица)․

Образец фрагмента дополнительного соглашения

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к договору купли-продажи квартиры № 123/26 от «15» марта 2026 г․

г․ Москва «20» апреля 2026 г․

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов И․И․, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД г․ Москвы г․, 
 именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
и
Петров П․П․, паспорт 77 77 № 654321, выдан ОВД г․ Сочи г․, 
 именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
договорились о нижеследующем:

Стороны подтверждают, что фактическая (полная) цена квартиры, 
 расположенной по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 1, кв․ 10, 
 составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек, 
 из которых 1 000 000 ₽ указаны в п․ 1․1 основного договора, 
 а 9 000 000 ₽ были переданы Продавцу наличными 15 марта 2026 г․ 
 в присутствии нотариуса Кузнецовой А․А․ (№ реестра 12345)․

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора № 123/26 и 
 вступает в силу с момента подписания обеими сторонами․

․․․

Альтернативы занижению цены

• Налоговый вычет 1 000 000 ₽ — применяется продавцом без занижения цены․
• Расходный метод — если продавец покупал квартиру дороже, он может уменьшить базу на фактические расходы․
• Ипотечный заём — банк выдаёт кредит на 100 % рыночной стоимости: занижать нет смысла․

Краткий чек-лист перед подписанием

1. Проверьте кадастровую стоимость (не ниже неё)․
2. Убедитесь, что в ЕГРН нет арестов/обременений․
3. Составьте расписку или акт приёма-передачи денег․
4. Согласуйте, кто несёт риски если сделку оспорят․
5. Храните все документы (допсоглашение, чеки, выписки) минимум 5 лет․

Дополнительное соглашение при заниженной цене не делает само по себе сделку безопасной, но фиксирует реальные договорённости сторон․ Помните: любые манипуляции с ценой влекут налоговые и судебные риски․ Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом․

Важно: Информация приведена для общего ознакомления и не является индивидуальной юридической консультацией․