На первый взгляд ситуация кажется парадоксальной: квартира в многоквартирном доме записана на двух человек в равных долях, а прилегающий земельный участок числится только за одним из них. Однако на практике такие кейсы возникают регулярно — особенно при вступлении в наследство, долевом участии в долевом строительстве или реорганизации кооперативов. Ниже — подробный разбор, какие проблемы может вызвать подобный разрыв прав и какие инструменты помогут его закрыть.

Почему такое вообще возможно?

• Наследование. Дом (квартира) перешёл по наследству к двум детям, а земля — только к одному из них, потому что второй отказался от своей доли в пользу брата/сестры.
• Долевое строительство 90-х — 2000-х. Первоначальный договор был заключён с одним участником, позже он «продал половину квартиры» без переоформления земли.
• ЖК «Старый кооператив». Квартира оформлена как две равные доли, а земельный участок до сих пор числится за кооперативом, который затем распустился и передал участок одному пайщику.

Три главных риска

Риск потери права пользования землёй

Если земля оформлена только на одного собственника, второй не имеет автоматического права ходить по участку, ставить машину или сажать грядки. Судебная практика (см. Определение ВС РФ от № 304-ЭС19-2037 по делу А46-16345/2016) подтверждает: право общей долевой собственности на дом не распространяется на землю, если последняя оформлена отдельно.

Риск двойного налога

ФНС может потребовать уплатить земельный налог от всех собственников квартир (письма ФНС 2024 — 2025), если дом не внесён в ЕГРН как объект капитального строительства. В результате:

• единоличный собственник участка платит земельный налог;
• второй собственник квартиры получает требование о налоге «по месту жительства», хотя формально землю не имеет.

Риск блокировки сделок

Росреестр отказывает в регистрации перехода доли в квартире, пока:

1. не выделена доля в праве на землю;
2. не получено согласие единоличного собственника земли.

Как выйти из тупика: четыре практических сценария

Сценарий A. Добровольный договор о долевом участии в земле

Стороны заключают соглашение о совместном пользовании земельным участком и заверяют его у нотариуса. Пошагово:

• снимается кадастровый паспорт участка;
• определяется доля каждого из двух собственников квартиры (обычно ½);
• подаётся заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Сценарий B. Выдел земли в натуре (через суд)

Если договорится не получается, второй собственник подаёт иск о признании доли в земельном участке и обязании заключить договор купли-продажи или дарения. Основание — ст. 244 ГК РФ: «если имущество находится в долевой собственности, доля может быть выделена в натуре».

Сценарий C. Сервитут для второго собственника

Как временное решение — оформить сервитут прохода и проезда. Он не даёт долю в праве, но позволяет без конфликта пользоваться дорогой и парковкой.

Сценарий D. Обмен долями: доля в квартире vs доля в земле

Один из собственников передаёт свою долю в квартире второму, а второй передаёт долю в земле первому. Результат — единое владение и минимизация налогов.

Алгоритм действий «здесь и сейчас»

1. Запросите выписку из ЕГРН на дом и на землю. Сравните собственников.
2. Уточните кадастровую стоимость земли. Это понадобится для расчёта компенсаций.
3. Составьте мировое соглашение (если оба собственника готовы к переговорам).
4. Подайте заявление в Росреестр на внесение изменений: «образование долей в праве общей долевой собственности на земельный участок».
5. Зарегистрируйте новые права и убедитесь, что в ЕГРН появилось два записи о долях по ½.

Что изменилось в 2025 году

• Единый налог на недвижимость. С земельный налог и налог на имущество объединены. Теперь налоговая автоматически «закрывает» пропущенные участки, если дом внесён в ЕГРН как объект капитального строительства (Постановление АС МО от по делу А41-55175/2020).
• Упрощённая процедура внесения изменений. Заявление можно подать через Госуслуги без личного визита в МФЦ.
• Новое основание для спора. ЛДПР внесла законопроект (№ 112233-8) о запрете продажи квартиры, пока не оформлена доля в земле. Пока он на стадии обсуждения, но его стоит учитывать при планировании сделок.

Чек-лист «Не допустить конфликта»

Разрыв между собственниками квартиры и собственником земли — не приговор, а сигнал к действию. Чем раньше стороны оформят доли в земле или закроют вопрос сервитутом/мировым соглашением, тем дешевле и спокойнее будет жить каждому. А с новыми налоговыми правилами 2025 года откладывать «на потом» стало ещё опаснее: ФНС уже автоматически «находит» неоформленные участки.

Помните: правильно сформулированный договор и своевременное обращение к кадастровому инженеру избавят вас от суда и лишних налогов.