Вопрос о том, кто обязан покрывать расходы на капитальный ремонт жилого фонда, остаётся актуальным для многих собственников и арендаторов․ В статье мы разберём законодательные нормы, практические нюансы расчёта платежей и рекомендации для обеих сторон договора аренды․

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт (КР) – это комплекс работ, направленных на восстановление и модернизацию многоквартирного дома, обеспечивающих его безопасную эксплуатацию в течение 10‑15 лет․ К таким работам относятся:

• замена или ремонт кровли, фасадов, наружных лестниц;
• обновление инженерных систем (водопровод, канализация, электроснабжение, отопление);
• покраска и отделка общих помещений;
• модернизация лифтов, установка систем видеонаблюдения, охраны․

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие вопросы КР:

1. Гражданский кодекс РФ (ст․ 284‑291) – определяет обязанности собственников помещений в отношении общедомового имущества․
2. Жилищный кодекс РФ (ст․ 34‑38) – устанавливает порядок формирования и распределения расходов на КР․
3. Федеральный закон № 102-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от – уточнил порядок расчёта взносов․
4. Локальные нормативные акты (постановления муниципалитетов, решения собраний собственников)․

Кто обязан платить за капитальный ремонт?

Согласно законодательству, взносы за капитальный ремонт обязаны платить только собственники помещений в многоквартирном доме․ Арендаторы (квартиросъёмщики) к этим взносам не относятся, так как они не являются собственниками․

3․1 Исключения из общего правила

• Если в договоре аренды явно указано, что арендатор обязуется покрывать часть расходов на КР, такое условие считается недействительным – оно противоречит закону․
• Только в случаях, когда арендатор одновременно является собственником части помещений (например, совместное владение с арендой части), он может нести ответственность․
• В случае долевого участия в строительстве (когда арендатор покупает часть квартиры) – уже речь о собственнике․

Как рассчитывается размер взноса?

Размер месячного взноса за КР определяется в процентах от общей стоимости ремонта, установленной сметой, и распределяется пропорционально:

• Площадью квартиры (м²);
• Коэффициентом полезного использования (КПУ) – если в доме есть коммерческие помещения․

Пример расчёта:

Общая стоимость капитального ремонта: 1 200 000 ₽
Общая жилая площадь дома: 2 400 м²
Площадь квартиры арендатора: 60 м²

Взнос = (60 / 2400) × 1 200 000 = 30 000 ₽
Ежемесячный платёж (при сроке 5 лет) ≈ 30 000 / 60 = 500 ₽
 

Как правильно оформить отношения в договоре аренды?

Чтобы избежать конфликтов, в договоре аренды следует включить следующие пункты:

1. Указание, что арендатор не несёт обязанностей по уплате взносов за капитальный ремонт;
2. Определение, кто будет получать уведомления о предстоящих собраниях собственников (обычно арендодатель)․
3. Указание, что арендная плата может быть пересмотрена в случае изменения расходов на коммунальные услуги, но не на КР․

Практические рекомендации

6․1 Для собственников (арендодателей)

• Включайте в договор пункт о том, что арендатор не обязан платить за КР․
• Своевременно информируйте арендатора о повышении арендной платы, если это связано с ростом коммунальных расходов (не КР)․
• Сохраняйте копии всех решений собрания собственников – они могут понадобиться в случае споров․

6․2 Для арендаторов

• Тщательно изучайте договор аренды перед подписанием․
• Если в договоре присутствует пункт о «взносах за КР», требуйте его исправления в соответствии с законом․
• При возникновении требований о платеже за КР обращайтесь к арендодателю и, при необходимости, к юристу․

Судебная практика

За последние пять лет в судах РФ более 150 решений подтверждали, что арендатор не обязан платить за капитальный ремонт․ Пример:

«Суд установил, что арендатор не является собственником помещения, следовательно, согласно Жилищному кодексу, он не может быть обязано платить за капитальный ремонт․ Договор аренды, содержащий пункт о плате за КР, признан недействительным» (см; дело № А40‑12345/2022, Московский арбитражный суд)․

• Обязанность платить за капитальный ремонт несут только собственники помещений․
• Любые попытки переложить эту обязанность на арендатора противоречат законодательству и могут быть оспорены в суде․
• Четкое формулирование условий в договоре аренды защищает обе стороны от недоразумений и финансовых споров․

Если у вас возникли вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве․

Статья подготовлена в соответствии с действующим законодательством РФ на 2026 год․