Каждый собственник квартиры хотя бы раз задавался вопросом: почему подвалы и чердаки многоквартирного дома (МКД) закрыты даже для жильцов? Можно ли их использовать для личных целей? Отвечаем на основе последних изменений законодательства, вступивших в силу с 1 сентября 2024 года.
Кому принадлежат подвалы и чердаки по закону?
Согласно Постановлению Верховного Суда РФ и ст. 36 ЖК РФ, подвалы и чердаки МКД относятся к общему имуществу собственников помещений в доме. Это означает:
- Владельцы квартир — совладельцы подвала в долях, пропорциональных площади их жилья.
- Управляющая компания (УК), только распоряжается помещениями, но не является собственником.
- Сдавать подвал в аренду без решения общего собрания нельзя.
Почему доступ закрыт даже для собственников?
Требования антитеррористической безопасности
С 2019 года в России действует Федеральный закон № 35-ФЗ, который:
- Обязывает закрывать все технические помещения (подвалы, чердаки, шахты) на замки.
- Допускает доступ только уполномоченным лицам (сотрудники УК, МЧС, полиция).
«Свободный доступ в подвалы, это потенциальная угроза. Закон направлен на предупреждение террористических актов», — поясняет МВД РФ.
Технические причины
- Безопасность жильцов: в подвалах проходят газовые, водопроводные и электрические магистрали. Несанкционированное проникновение чревато авариями.
- Ответственность УК: если в подвале травмировался человек, вину несёт управляющая компания.
Исключения: когда доступ могут разрешить?
| Действие | Кто решает | Требования |
|---|---|---|
| Хранение велосипедов/колясок | Общее собрание собственников | 75% голосов «за», обязательно обустройство пожарных выходов |
| Организация прачечной или тренажёрного зала | Общее собрание + разрешение МЧС и Роспотребнадзора | Отдельный вход, вентиляция, специальное оборудование |
| Личное пользование (кладовая) | Невозможно | Подвал — общее имущество, выделить часть нельзя |
Ответственность за нарушение правил
С 1 сентября 2024 года в Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) внесены изменения:
- Неустойка за несвоевременное устранение дефектов снижена до 1/150 ключевой ставки ЦБ (≈0,07% в день) при покупке жилья для личных нужд и 1/300 — для инвесторов.
- Штраф за несанкционированный доступ в подвал — до 3000 рублей (ст. 6.3 КоАП РФ).
Что делать, если вас не пускают в подвал?
Алгоритм действий:
- Уточните причину у УК, требуйте письменный ответ.
- Проверьте решения общего собрания: если 75% голосов «за» использование подвала, требуйте доступа.
- Жалуйтесь в Жилинспекцию или прокуратуру при отказе без оснований.
Да, подвалы МКД должны быть закрыты — это требование антитеррористической безопасности и норм ЖК РФ. Однако при соблюдении условий (решение собрания, разрешения надзорных органов) доступ может быть частично открыт. Помните: любое использование подвала возможно только коллективно и по закону.
Подготовлено по актам: ЖК РФ, 214-ФЗ, 35-ФЗ, Постановлению ВС РФ от 2023 г.