Актуализировано 19 апреля 2026 года в соответствии с изменениями Трудового кодекса РФ и лучшими практиками 2025 года.

Общие положения

1. Настоящая должностная инструкция определяет функциональные обязанности, права и ответственность менеджера по аренде коммерческой недвижимости (далее — «Сотрудник») в ООО «Инвест-Риэлти».
2. Сотрудник непосредственно подчиняется Директору департамента недвижимости.
3. Допуск к работе: высшее образование (экономика, управление недвижимостью, юриспруденция) и/или сертификат РЭЦ (Российский Экспертный Центр недвижимости) + опыт от 3 лет в коммерческой аренде.
4. Режим труда: 5-дневная рабочая неделя с 09:00 до 18:00, гибридный формат (2 дня удалённо, 3 дня в офисе). Высокий сезон (сентябрь–декабрь) возможна сверхурочная работа по согласованию.

Основные цели должности

• Максимизация доходности портфеля коммерческой недвижимости компании.
• Снижение вакансии до <5 % от общей площади портфеля.
• Обеспечение 100 % юридической чистоты договоров аренды.
• Рост индекса удовлетворённости арендаторов (NPS) до 70+.

Функциональные обязанности

Анализ рынка и стратегическое планирование

• Каждый квартал проводить глубинный анализ рыночных ставок по всем сегментам (торговые центры, офисы, склады, flex-пространства).
• Разрабатывать и утверждать тарифные карты на 12 месяцев вперёд с учётом индексации и KPI по доходности.
• Формировать бюджет вакансии (м² × ставка × срок) и отчитываться о его выполнении ежемесячно.

Продвижение и маркетинг объектов

• Вести фото- и видеобанк объектов в формате 4К, обновлять каждые 45 дней.
• Размещать объявления на 12 площадках (Cian, Avito, Indx, Яндекс.Недвижимость, Spotment и др.).
• Запускать таргетированную рекламу в VK, Telegram и Instagram для привлечения fashion-ритейла и коворкингов.
• Организовывать open-door дни и VR-туры для удалённых клиентов.

Показы, переговоры и заключение договоров

• Вести CRM-систему (HubSpot) с полной историей взаимодействия клиента, включая call-записи и чат-логи.
• Проводить не менее 10 персональных показов в неделю.
• Готовить индивидуальные презентационные буклеты в формате PDF/Canva за 24 часа до встречи.
• Осуществлять предварительную проверку арендаторов по базе «Контур.Фокус» и скоринговому баллу рисков ≥ 650.
• Согласовывать проекты договоров аренды в системе «1С:Документооборот» и передавать на юридическую экспертизу ≤ 2 рабочих дня.

Управление арендными отношениями

• Ежемесячно контролировать своевременность оплат по счетам — не более 2 % просроченной дебиторской задолженности.
• Запускать процедуру индексации арендной платы (CPI + 2 %) не позднее 60 дней до окончания фиксированного срока.
• Вести протокол взаимодействия с арендаторами (Service Desk) и закрывать запросы SLA ≤ 24 часа.
• Проводить ежеквартальные встречи Key Account с долями > 5 % портфеля.

Финансовый и аналитический отчёт

• Формировать ежемесячный P&L по каждому объекту в BI-системе Power BI.
• Анализировать рентабельность (NOI, Cap Rate) и готовить рекомендации по CAPEX/реновациям.
• Отчитываться перед директором департамента: еженедельный «чек-ин» (15 минут) и ежемесячный KPI-dashboard.

Права сотрудника

• Подписывать договоры аренды на сумму ≤ 3 млн ₽ в год без дополнительного согласования.
• Утверждать маркетинговый бюджет до 150 тыс. ₽ в квартал.
• Запрашивать техническую поддержку и данные из бухгалтерии в течение 4 рабочих часов.
• Получать премии в размере до 30 % от годового дохода портфеля при превышении KPI.

Ответственность

• За нарушение сроков сдачи объектов — дисциплинарное взыскание вплоть до лишения премии 50 %.
• За утрату документов или утечку персональных данных арендаторов, материальная ответственность до 100 тыс. ₽ по акту расследования.
• За заключение договоров с неблагонадёжными арендаторами — неустойка 10 % от потерянного дохода.

Ключевые KPI на 2025 год

Дополнительные требования 2025

• Владение программой «Revit» для базового 3D-моделирования планировок.
• Навык работы с API Яндекс.Карт для геоаналитики трафика объектов.
• Ежегодное прохождение курса повышения квалификации «Актуальные тренды коммерческой аренды 2025» (24 ак. часа).
• Уровень английского языка ≥ B2 для переговоров с международными ритейлерами.

Порядок внесения изменений

Любые изменения в настоящую инструкцию вносятся приказом генерального директора, согласованным с HR-службой и профсоюзной организацией, не позднее 10 календарных дней после утверждения.

Должностная инструкция менеджера по аренде коммерческой недвижимости — это живой документ, который обязательно пересматривается каждый год с учётом изменений законодательства, технологий и рыночных условий. Соблюдение инструкции обеспечивает прозрачность KPI, прогнозируемость доходов и доверие арендаторов.