Сдача квартиры в аренду по-прежнему выглядит «лёгким» способом получать пассивный доход․ Однако за этой кажущейся простотой скрывается обязанность платить налоги․ Если игнорировать эту обязанность, вам грозит штраф до 20 % от суммы неуплаченного налога плюс начисленные пени․ Ниже — подробная инструкция, как избежать проблем с ФНС в 2026 году․
Кто считается арендодателем?
- Физическое лицо без статуса ИП или самозанятого․
- Индивидуальный предприниматель (ИП) на любом налоговом режиме․
- Самозанятый гражданин, зарегистрированный через приложение «Мой налог»․
Какой налог платит каждая категория арендодателей
2․1 Обычный гражданин (без статуса ИП/самозанятый)
Вы обязаны:
- Заключить письменный договор аренды (найма)․
- До 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ․
- До 15 июля следующего года заплатить НДФЛ по ставке 13 % от суммы арендных платежей․
2․2 ИП
- Можно выбрать любой режим: УСН 6 %, УСН 15 %, патент или ЕСХН․
- Доход фиксируется в книге учёта доходов/расходов․
- Авансовые платежи по УСН вносятся ежеквартально, окончательный — до 28 марта следующего года․
2․3 Самозанятый
- Ставка: 4 %, если арендатор, физлицо; 6 %, если арендатор, ИП/юрлицо․
- Налог начисляется автоматически в приложении «Мой налог»; оплатить нужно до 28 числа следующего месяца․
- До 2,4 млн руб․ в год без НДС и страховых взносов․
Штрафы за налоги в 2026 году
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Не подана 3-НДФЛ | 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб․ |
| Не уплачен налог | 20 % от суммы неуплаченного налога + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․ |
| Не зарегистрирован самозанятый при сдаче жилья | Штраф вплоть до 20 000 руб․ за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации․ |
Пошаговая схема легальной сдачи квартиры
- Выбрать статус: гражданин, ИП или самозанятый․
- Заключить договор: удостоверьте у нотариуса, если срок > 1 года․
- Уведомить ФНС (для самозанятых — сразу через приложение)․
- Вести учёт: чеки, платёжки, выписки из банка․
- Уплатить налог в срок и сохранить квитанции․
Частые ошибки арендодателей
- «Не оформляем договор, если сдаём на короткий срок» — договор нужен всегда, даже при сдаче «на пару месяцев»․
- «Получаем деньги наличкой — налоговая не узнает» — проверки усилились, банки передают выписки ФНС․
- «Самозанятый только для такси и репетиторов», с 2019 года сдача жилья официально включена в перечень разрешённых видов деятельности․
Налоговые вычеты и льготы 2026
Если вы остаётесь в статусе обычного физлица:
- Можете применить имущественный вычет при покупке новой квартиры (до 2 млн руб․)․
- Можно заявить профессиональный вычет — «документированные расходы» (ремонт, коммуналка, процент по ипотеке), но придётся подтверждать чеками․
Краткий чек-лист:
- Да, нужно платить налог за сдачу квартиры, независимо от способа получения денег․
- Самый простой путь для физлица — стать самозанятым: ставка 4–6 %, никакой декларации 3-НДФЛ, никаких взносов в ПФР и ФФОМС․
- ИП выгоден при больших оборотах и необходимости списывать расходы․
- Штрафы за неуплату могут превысить 20 % от суммы налога и легко «съест» всю прибыль․
Если у вас остались вопросы, обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или воспользуйтесь бесплатной консультацией на сайте фнс․рф․