Краткий ответ
Нет‚ арендатор не платит налог на недвижимость в отношении самого объекта аренды․
Эта обязанность лежит на собственнике (арендодателе)․ Однако есть два исключения‚ которые мы подробно разберём ниже․
Кто и что считается «налогом на недвижимость»
В быту под этим термином обычно подразумевают:
- налог на имущество физических лиц (квартиры‚ гаражи‚ дома);
- налог на имущество организаций (когда объект числится на балансе юрлица или ИП)․
В обоих случаях плательщик определяется по праву собственности‚ а не фактическим владением․ Поэтому арендатор‚ как временный владелец‚ не становится плательщиком этого налога․
Когда арендатор всё-таки платит
Неотделимые улучшения‚ которые учитываются на балансе арендатора
Если договором разрешено и арендатор за свой счёт делает капитальные вложения (например‚ перепланировку с увеличением площади‚ установку дорогостоящих инженерных систем)‚ эти улучшения могут быть поставлены на его баланс․
В этом случае:
- до момента передачи улучшений собственнику налог на имущество начисляется именно на арендатора (п․ 6 ст․ 378․2 НК РФ);
- после передачи улучшений собственнику налог снова платит арендодатель․
Предмет лизинга (финансовой аренды)
Если объект недвижимости передан по договору лизинга‚ то до выкупа он числится на балансе лизингополучателя (арендатора)․ Следовательно‚ именно лизингополучатель платит налог на имущество‚ а после выкупа обязанность переходит к новому собственнику․
Что платит арендодатель
| Статус собственника | Какой налог | Кто перечисляет |
|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ 13 % (или 4–6 % при «Самозанятом») | Сам арендодатель |
| ИП на УСН 6 % | УСН «Доходы» 6 % | Сам ИП |
| ИП на Патенте | Патент (фиксированный) | Сам ИП |
| ООО | Налог на прибыль или УСН | Организация |
Важно: налог на имущество (то‚ что «по кадастру») всегда платит собственник и не включается в арендную плату‚ если договором прямо не предусмотрено иное․
Частые мифы и ошибки
Миф 1: Если договор заключён на 11 месяцев‚ налоговая не узнает
Налоговая может получить данные:
- из Росреестра о переадресации почты;
- из банков о поступлениях на счёт собственника;
- из жалоб соседей или управляющей компании․
Срок договора не влияет на налогообложение: любой доход подлежит декларированию․
Миф 2: Арендатор может «взять на себя» налог на имущество
Это невозможно: налоговые платежи привязаны к собственнику․ Максимум‚ что можно сделать‚, включить сумму налога в арендную ставку через коммерческие условия договора‚ но в квитанции ФНС всё равно будет указан собственник․
Чек-лист для арендатора
- Убедитесь‚ что договор аренды не содержит странных формулировок вроде «арендатор обязуется оплачивать налог на имущество»․ Если есть, подчеркните‚ что такое условие не освобождает собственника․
- Проверьте‚ не относится ли ваша сделка к лизингу или договору долгосрочного найма с капвложениями․
- Если вы делаете капитальные вложения‚ зафиксируйте их в акте № КС-2/КС-3 и в договоре‚ чтобы после передачи улучшений не пришлось платить налог за «чужое» имущество․
Арендатор не обязан и не может платить налог на недвижимость за сам объект аренды․
Исключения — только при учёте дорогостоящих неотделимых улучшений на своём балансе или при договоре лизинга․ Во всех остальных случаях налог платит собственник‚ а арендатор лишь может компенсировать эти траты через арендную плату по договорённости сторон․
Обновлено: