Актуально на 20 апреля 2026 г.
Когда регистрация обязательна
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ и разъяснениям Росреестра, государственной регистрации подлежат:
- договоры аренды нежилых помещений, заключённые на срок свыше одного года;
- договоры аренды части здания или сооружения, если эта часть не выделена в самостоятельный объект кадастрового учёта;
- договоры субаренды, если исходный договор был зарегистрирован;
Исключение: «короткие» договоры до 11 месяцев включительно регистрировать не нужно.
Зачем нужен технический план при аренде части помещения
В ЕГРН зарегистрировано целиком здание, но в договоре вы арендуете только его часть (например, офис 150 м² на 3-м этаже).
Чтобы Росреестр «увидел» именно ваш участок, нужно:
- Заказать у кадастрового инженера технический план – он опишет границы арендуемой части и присвоит ей условный кадастровый номер (временный).
- Одновременно с регистрацией договора поставить часть помещения на временный кадастровый учёт.
- По окончании аренды временный номер аннулируется.
Без технического плана регистрация будет приостановлена.
Пошаговая инструкция по регистрации
Шаг 1. Подготовьте пакет документов
- Заявление (форма Росреестра № Д11 – для юр. лиц);
- Договор аренды в 3 экземплярах (подписан всеми сторонами);
- Дополнительные соглашения, если есть (например, о перепланировке);
- Кадастровые паспорта объекта и (при необходимости) технический план части;
- Учредительные документы арендатора и арендодателя, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП не старше 5 дней;
- Платёжка по государственной пошлине: для юр. лиц – 6 000 ₽ (п. 28 ст. 333.35 НК РФ).
Шаг 2. Подайте документы
Способы подачи:
- онлайн через электронную подпись на сайте rosreestr.gov.ru;
- лично в МФЦ «Мои документы» или в территориальном отделении Росреестра;
- через нотариуса, имеющего доступ к системе Росреестра;
Шаг 3. Получите результат
Срок регистрации – 7–10 рабочих дней.
Выписка из ЕГРН с отметкой о регистрации договора приходит:
- в личный кабинет (при электронной подаче);
- на руки в МФЦ/Росреестре.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Решение |
|---|---|---|
| В договоре не указан точный срок аренды | Отказ в регистрации | Прописывайте даты «с по » |
| Арендуется часть помещения без технического плана | Приостановка до предоставления плана | Закажите план у аккредитованного кадастрового инженера заранее |
| Подписи сторон заверены не нотариально, а договор > 3 лет | Могут потребовать нотариальное удостоверение | Удостоверьте сразу или подайте через нотариуса онлайн |
Особенности аренды земельного участка с помещениями (ст. 51 Закона о регистрации)
Если вы арендуете земельный участок, на котором уже есть здание, и договор предусматривает, что арендатор не обязан передавать построенные помещения арендодателю, то:
- права распоряжения этими помещениями возникают только после государственной регистрации дополнительного соглашения (п. 5 ст. 51 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»);
- в соглашении обязательно указать кадастровые номера новых помещений или прав требования к ним.
Стоимость и сроки в цифрах
- Госпошлина: 6 000 ₽ для юр. лица, 2 000 ₽ для ИП.
- Технический план: от 7 000 до 25 000 ₽ (зависит от сложности).
- Услуги юриста: от 5 000 ₽ за подготовку полного комплекта.
- Максимальный срок: 10 дней, но при онлайн-подаче часто укладываются в 5–6 дней.
Чек-лист перед подачей
- ☐ Договор содержит точный адрес, кадастровый номер и площадь.
- ☐ Срок аренды > 365 дней указан конкретными датами.
- ☐ При аренде части помещения готов технический план.
- ☐ Все подписи сторон + печати (если применимо).
- ☐ Проверены реквизиты сторон по ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
- ☐ Оплачена госпошлина.
- ☐ Заявление заполнено без ошибок (Ф. № Д11).
Полезные ссылки
- Запись на приём в Росреестр
- Онлайн-запись в МФЦ
- Реестр кадастровых инженеров
При соблюдении всех формальностей регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения занимает не более 10 дней и защищает ваши права на весь срок аренды.