ФЗ-214 — главный документ, регулирующий отношения между гражданами и застройщиками — претерпел значительные изменения в 2020 году. Ниже собрана самая актуальная информация о том, что поменялось для дольщиков и застройщиков, а также какие риски и преимущества появились вместе с новыми нормами.
Содержание
- Кратко о законе 214-ФЗ
- Перечень самых важных изменений 2020 года
- Эскроу-счета: как теперь платят дольщики
- Новые требования к застройщикам
- Как заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в 2020 году
- Гарантийный фонд и страхование
- Переходный период: что делать тем, кто успел внести старую схему
- Права и обязанности сторон: сводная таблица
- Чек-лист дольщика 2020
Кратко о законе 214-ФЗ
Федеральный закон № 214-ФЗ от регулирует:
- условия привлечения денег граждан на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
- права и обязанности дольщика и застройщика;
- меры ответственности за нарушение сроков и качества строительства.
Последняя крупная редакция вступила в силу 1 июля 2019 года, а в 2020 году закон дополнительно скорректирован ФЗ-202 и ФЗ-494.
Перечень самых важных изменений 2020 года
| Что изменилось | Суть нововведения | Дата вступления |
|---|---|---|
| Обязательные эскроу-счета | Все средства дольщиков хранятся на заблокированных банковских счетах и переводятся застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. | (полный переход завершён к ) |
| Денежные средства «только до ввода» | Дольщик вносит 100 % средств до получения разрешения на ввод, но деньги «заморожены». | С на всей территории РФ |
| Новый порядок компенсаций за просрочку | Ставка неустойки повышена до 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ранее 1/300 учетной ставки ЦБ). | (ФЗ-202) |
| Расширен перечень обязательной проектной документации | Опубликование полного комплекта документов на сайте ФГИС ЕГРН и портале «Наш.Дом.РФ». |
Эскроу-счета: как теперь платят дольщики
С 1 января 2020 года деньги граждан за квартиру перечисляются на специальный эскроу-счёт, открытый в банке, входящем в перечень Банка России. Алгоритм:
- Застройщик получает право на привлечение денег только после одобрения проекта компанией «Дом.РФ» и выдачи разрешения на строительство.
- Дольщик заключает ДДУ и вносит 100 % платежа на эскроу-счёт.
- Банк блокирует средства.
- После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности средства переводятся застройщику.
Плюсы для дольщика:
- исключён риск «обнуления» средств при банкротстве застройщика;
- страховой фонд компенсирует убытки, если объект не достроен.
Новые требования к застройщикам
С 2020 года застройщик обязан:
- иметь уставный капитал не менее 10 млн рублей;
- обеспечить залог земельного участка или права аренды до момента постановки объекта на кадастровый учёт;
- открыть по одному эскроу-счёту на каждый объект долевого строительства;
- ежеквартально публиковать отчёты о ходе строительства в личном кабинете на портале «Наш.Дом.РФ».
Как заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в 2020 году
Шаг 1. Проверка застройщика
Изучите:
- выписку из ЕГРЮЛ (срок давности — не более 5 дней);
- декларацию о правах на земельный участок и разрешение на строительство;
- проектную декларацию, размещённую на сайте «Наш.Дом.РФ».
Шаг 2. Выбор квартиры и этапа оплаты
В договоре должны быть чётко указаны:
- точные параметры квартиры (площадь, этаж, № на этаже);
- цена в рублях и порядок её индексации;
- сроки передачи ключей (не позднее 2 месяцев после ввода в эксплуатацию);
- реквизиты эскроу-счёта.
Шаг 3. Регистрация в Росреестре
С момента госрегистрации ДДУ вы становитесь полноправным участником долевого строительства. Без регистрации договор считается незаключённым, а деньги — возвращаются на ваш счёт полностью.
Гарантийный фонд и страхование
На случай банкротства застройщика созданы два уровня защиты:
- Гарантийный фонд дольщиков — формируется из отчислений самих застройщиков (0,6 % от цены каждого ДДУ). Управляет фондом АО «ДОМ.РФ».
- Обязательное страхование гражданской ответственности застройщика — покрывает убытки до 10 млн рублей на одного пострадавшего.
Переходный период: что делать тем, кто успел внести старую схему
Если вы успели подписать ДДУ по «старым» правилам (до ) и деньги уже поступили на расчётный счёт застройщика:
- переходить на эскроу-счёт не нужно;
- все ваши права сохраняются в прежнем объёме;
- неустойка за просрочку рассчитывается по старой формуле, если договор не был изменён.
Права и обязанности сторон: сводная таблица
| Кто | Права | Обязанности |
|---|---|---|
| Дольщик |
|
|
| Застройщик |
|
|
Чек-лист дольщика 2020
- Проверь застройщика на сайте «Наш.Дом.РФ» и в реестре проблемных объектов.
- Сравни цены на эскроу-аналоги и объекты со старой моделью финансирования.
- Читай проектную декларацию — особенно раздел «риски».
- Убедись в наличии договора страхования и сведений о гарантийном фонде.
- Сохрани все чеки и договоры: электронные подписи и скриншоты оплат.
- Регистрируй ДДУ в Росреестре в течение 3 дней после подписания.
- Контролируй ход строительства через личный кабинет на «Наш.Дом.РФ».
Важно! С 2020 года вся информация об объектах долевого строительства доступна в единой электронной системе. Используйте госуслуги и официальные порталы — так вы минимизируете риски мошенничества.