Каждый человек, получивший в наследство или приобретший квартиру любым другим способом, рано или поздно сталкивается с вопросом: «Какой именно документ являеться подтверждением моего права собственности?» В условиях современного российского законодательства ответ однозначен, это запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако на пути к этой записи существует целый «каскад» предшествующих документов, которые и становятся законным основанием для возникновения, перехода или прекращения права собственности.

Понятие «законное основание» в жилищном праве

Законное основание — это совокупность правовых фактов, из которых непосредственно вытекает право собственности. Под правовыми фактами понимаются:

• договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.д.);
• свидетельство о праве на наследство;
• приватизационный акт;
• судебное решение, вступившее в законную силу;
• акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Именно эти документы первично формируют право собственности, но они не заменяют собой выписку из ЕГРН, которая подтверждает факт регистрации права.

Роль ЕГРН в подтверждении права собственности

Что такое ЕГРН?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это федеральная информационная система, содержащая сведения о:

1. зарегистрированных правах на все объекты недвижимости;
2. их технических характеристиках;
3. обременениях и ограничениях.

Выписка из ЕГРН — главный правоустанавливающий документ

С 2017 года в России отменены «свидетельства о государственной регистрации права» (розовые книжечки). Их функцию выполняет выписка из ЕГРН:

• выдаётся в бумажной или электронной форме;
• содержит сведения о собственнике, виде права, дате регистрации и кадастровом номере;
• действует 30 календарных дней с даты формирования (по чистой справке, 5 дней).

Разновидности первичных документов-оснований

При приобретении по договору

Когда квартира покупается, меняется или дарится, основанием служит сам договор, заверенный нотариусом (в случаях, предусмотренных законом) и зарегистрированный в Росреестре.

При наследовании

Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, выданное нотариусом, уже с момента его выдачи порождает право собственности, но до регистрации в ЕГРН наследник может:

• самостоятельно вселяться;
• сдавать квартиру;
• оплачивать коммунальные услуги.

Однако без записи в ЕГРН он не может совершать отчуждающие сделки (продажа, дарение).

При приватизации

Основанием служит акт органа местного самоуправления о передаче жилого помещения в собственность гражданина.

При вступлении в наследство по истечении 6 месяцев

Если наследник не обратился к нотариусу, но проживал в квартире и вел хозяйство более 6 месяцев после смерти наследодателя, он может в суде установить факт принятия наследства. Судебное решение тогда становится основанием для внесения записи в ЕГРН.

Как оформить право собственности: пошаговая инструкция

1. Подготовьте первичные документы-основания (договор, свидетельство о наследстве, акт приватизации и т.д.).
2. Оплатите госпошлину, 2000 рублей для физлиц, 22000 — для юрлиц.
3. Подайте заявление в МФЦ, Росреестр или через электронную подпись на портале «Госуслуги».
4. Получите выписку из ЕГРН, она же станет главным документом, подтверждающим ваше право.

Частые ошибки и риски

• Ошибка: считать старое свидетельство о регистрации действительным.
  Риск: с 2017 г. оно не отражает актуальных данных и не принимается банками, судами.
• Ошибка: не регистрировать право после приватизации.
  Риск: невозможность продать, подарить, завещать квартиру.
• Ошибка: полагаться только на договор купли-продажи без регистрации.
  Риск: договор не порождает право собственности без записи в ЕГРН.

Главное правило: любой документ, порождающий право собственности (договор, свидетельство о наследстве, акт приватизации и т.д.), обретает юридическую силу только после внесения записи в ЕГРН. Выписка из ЕГРН, это публичное и единственное доказательство вашего права для третьих лиц, государственных органов и судов.

Именно поэтому после любых сделок с недвижимостью необходимо как можно скорее обратиться в Росреестр и получить актуальную выписку. Это защитит ваши интересы и избавит от множества проблем в будущем.