Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода․ Однако‚ как и любой доход‚ арендные выплаты подлежат налогообложению․ В статье подробно рассматриваются:

• какие суммы считаються налогооблагаемым доходом;
• какие налоговые режимы доступны физическому лицу;
• ставки налога и их изменения в 2025‑2026 годах;
• пошаговый порядок расчёта и уплаты налога;
• особенности при аренде организациям‚ ИП и самозанятым;
• вычеты‚ льготы и риски при нарушении налогового законодательства․

Что считается доходом от сдачи квартиры в аренду?

В налоговом законодательстве доходом считается полученная арендная плата за пользование жилым помещением‚ за вычетом только документально подтверждённых расходов‚ если выбран специальный налоговый режим (см․ пункт 8)․ Включаются:

1. ежемесячные арендные платежи‚ указанные в договоре найма;
2. разовые выплаты (например‚ предоплата за несколько месяцев вперёд);
3. платежи за коммунальные услуги‚ если они включены в арендную плату․

Не учитываются штрафы‚ пени‚ а также суммы‚ полученные от сдачи недвижимости в аренду‚ если арендодатель применяет упрощённый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятый) – в этом случае налог рассчитывается от общей суммы выплаты․

Налоговые режимы для физического лица

Ставки налога в 2025‑2026 годах

• НДФЛ (физическое лицо) – 13 % от полученной арендной платы‚ если совокупный доход за год < 5 млн ₽; 15 % – при доходе от 5 млн ₽ до 20 млн ₽; 18 % – при доходе более 20 млн ₽․
• УСН (ИП) – 6 % от доходов (упрощённый режим «доходы»)․
• Самозанятые – 4 % (арендатор‑физическое лицо) или 6 % (арендатор‑юридическое лицо)․
• Налоговый агент – ставка НДФЛ удерживается арендатором (13 %/15 %/18 % в зависимости от дохода арендодателя)․

Как рассчитать налог?

Пример расчёта для физического лица без специального статуса (2025 год)․

Годовой доход от аренды: 1 200 000 ₽
Ставка НДФЛ: 13 %
Налог = 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽
Срок уплаты: до 15 июля 2026 года (за 2025 год)

Если доход превышает 5 млн ₽‚ применяется ставка 15 %․

Для самозанятых расчёт выглядит так:

Годовой доход от аренды: 800 000 ₽
Ставка НПД: 4 %
Налог = 800 000 ₽ × 4 % = 32 000 ₽
Уплата производится через приложение «Мой налог» в любой момент до 31 декабря года получения дохода;

Порядок уплаты и сдача декларации

1. Определить налоговый режим․ Выбрать между общим‚ УСН‚ НПД или стать налоговым агентом․
2. Рассчитать налог․ Сумма = доход × ставка․
3. Оплатить налог․
   • Для НДФЛ – через личный кабинет ФНС или в банке до 15 июля следующего года․
   • Для самозанятых – в приложении «Мой налог» в любой момент до 31 декабря․
   • Для ИП – через налоговую инспекцию в сроки‚ установленные для УСН (обычно до 30 апреля)․
4. Подать декларацию 3‑НДФЛ․ Декларацию необходимо подать в налоговый орган до 30 апреля года‚ следующего за отчётным (например‚ за 2025 год – до )․
5. Сохранить документы․ Договор аренды‚ акты приёма‑передачи‚ справки об уплате налога – всё должно быть готово к проверке․

Налоговый агент: когда арендатор‑организация платит налог за вас

Если арендатор – юридическое лицо (компания‚ ИП)‚ то он обязан выступать в роли налогового агента․ Это значит‚ что:

• Арендатор удерживает из арендной платы НДФЛ по ставке 13 % (или 15 %/18 % в зависимости от вашего общего дохода)․
• Удержанный налог переводится в бюджет в течение 15 дней с даты выплаты арендной платы․
• Арендодатель получает чистую сумму (без НДФЛ) и в декларации 3‑НДФЛ указывает полученный доход‚ но повторно налог платить не нужно․

Самозанятые и ИП: особенности налогообложения

Самозанятые (НПД)

• Регистрация в приложении «Мой налог» – бесплатна․
• Налоговая ставка 4 % (арендатор‑физическое лицо) или 6 % (арендатор‑юридическое лицо)․
• Нет обязательной подачи декларации 3‑НДФЛ․
• Можно сдавать несколько квартир‚ но суммарный доход не ограничен․

ИП на УСН «Доходы»

• Ставка 6 % от дохода․
• Необходимо вести книгу учёта доходов и подавать декларацию по УСН до 30 апреля․
• Если ИП сдаёт квартиру в аренду‚ он может выбрать упрощённый налог вместо НДФЛ․

Льготы‚ вычеты и специальные режимы

• Порог в 2‚4 млн ₽․ Если годовой доход от сдачи квартиры не превышает 2‚4 млн ₽‚ можно воспользоваться упрощённым режимом без обязательного уплаты НДФЛ (по‑принципу «налог по ставке 6 %» в случае регистрации ИП)․
• Турнирные вычеты․ При выборе общего режима можно уменьшить налоговую базу на документально подтверждённые расходы (ремонт‚ коммунальные услуги‚ страховые выплаты) – только если они подтверждены счетами и актами․
• Отсрочка уплаты; При финансовых затруднениях налогоплательщик может подать заявление о рассрочке до 30 апреля․

Последствия неуплаты и налоговый контроль

Федеральная налоговая служба (ФНС) в 2025‑2026 годах усилила контроль за арендодателями:

• Невыплата НДФЛ до 15 июля влечёт штраф 20 % от суммы налога (минимум 5 000 ₽)․
• Повторные нарушения могут привести к начислению пени в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки․
• При отсутствии декларации 3‑НДФЛ арендодатель может быть включён в реестр налоговых правонарушителей‚ что ограничивает возможность получения банковского кредита․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить налог‚ если квартира сдана на 11 месяцев?

Да․ Налог уплачивается с фактически полученного дохода за весь период аренды‚ независимо от длительности договора․

Вопрос 2: Какой документ подтверждает уплату НДФЛ?

Квитанция об уплате налога‚ полученная в личном кабинете ФНС‚ либо справка из банка о переводе средств в бюджет․

Вопрос 3: Можно ли не платить НДФЛ‚ если сдаю квартиру в аренду родственникам?

Да‚ если арендная плата не превышает рыночную стоимость и арендатор‑родственник является физическим лицом‚ налог не удерживается‚ но доход всё равно необходимо указать в декларации․

Вопрос 4: Какой срок подачи декларации 3‑НДФЛ?

Декларацию за 2025 год необходимо подать до 30 апреля 2026 года․

Вопрос 5: Можно ли одновременно быть самозанятым и подавать 3‑НДФЛ?

Нет․ При регистрации в качестве самозанятого налог на профессиональный доход уплачивается автоматически‚ декларация 3‑НДФЛ не требуется․

Сдача квартиры в аренду физическим лицом – выгодный способ получения дохода‚ но требует внимательного отношения к налоговым обязательствам․ Выбор правильного режима (общий‚ УСН‚ НПД) позволяет оптимизировать налоговую нагрузку‚ а своевременная уплата и корректная декларация защищают от штрафов и проверок․

Помните: налоговый агент (организация‑арендатор) удерживает налог за вас‚ но вы всё равно обязаны отразить доход в декларации; самозанятые платят по ставке 4 %/6 % без необходимости подачи деклараций; при доходе более 5 млн ₽ ставка НДФЛ повышается до 15 %․

Если остались вопросы‚ обратитесь к налоговому консультанту или в ваш местный отдел ФНС․