Содержание
- Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?
- Когда квартира «5 лет» освобождается от НДФЛ полностью
- Как рассчитать налог, если срок всё-таки не «дотянут»
- Какие документы нужны для подтверждения льготы
- Пошаговый алгоритм: что делать после продажи
- Как изменятся правила в 2026–2027 гг. (Федеральный закон № 26-ФЗ)
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?
Для большинства граждан общий минимальный срок владения жилой недвижимостью составляет 5 лет. Это значит, что если вы купили квартиру после , то продать её без НДФЛ можно только по истечении пяти полных лет владения.
Когда применяется 3-летний срок
- недвижимость получена по наследству;
- квартира подарена близкому родственнику (ч. 2 ст. 217.1 НК РФ);
- жильё получено в результате приватизации;
- квартира была единственным жильём на момент и до момента продажи.
Пример. Иван купил квартиру в апреле 2021 года, это его единственное жильё. В мае 2024 года он продаёт её: срок владения составил ровно 3 года, НДФЛ не возникает.
Когда квартира «5 лет» освобождается от НДФЛ полностью
Если объект находился в собственности 5 лет и 1 день и более, доход от продажи освобождается от налогообложения без каких-либо дополнительных условий (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в новой редакции 2026 г.).
Для кого действует правило «5 лет»
- Физлица, купившие квартиру после .
- Владельцы долевой собственности (доли в квартире).
- Инвесторы, приобретавшие жильё на вторичном рынке.
Как рассчитать налог, если срок всё-таки не «дотянут»
Если продажа произошла до наступления 5-летнего рубежа, налог берётся с прибыли:
НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы на покупку) × 13 %
Если расходы подтвердить нельзя, можно применить имущественный вычет 1 млн руб.:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Таблица: сравнение вариантов
| Вариант | Формула | Когда выгодно |
|---|---|---|
| Расходы | (Продажа − Покупка) × 13 % | Покупка > 1 млн ₽ |
| Вычет 1 млн ₽ | (Продажа − 1 млн ₽) × 13 % | Документов нет |
Какие документы нужны для подтверждения льготы
- Договор купли-продажи, по которому вы приобрели квартиру.
- Свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРН).
- Акт приёма-передачи при покупке.
- Если используете расходы, платёжные поручения, чеки, выписка из банка.
Пошаговый алгоритм: что делать после продажи
- Определить дату окончания 5-летнего срока: считается с даты внесения записи в ЕГРН.
- Проверить, освободились ли вы от НДФЛ:
- Да — переходите к пункту 5.
- Нет — рассчитываем налог.
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
- Сохранить документы не менее 4 лет после продажи.
Как изменятся правила в 2026–2027 гг. (Федеральный закон № 26-ФЗ)
С года возможен переход на единый 3-летний срок владения для всех видов жилой недвижимости, но пока (в 2026 г.) действует деление:
- 3 года, единственное жильё/наследство/приватизация/дарение от родственников.
- 5 лет — все остальные случаи.
Краткий чек-лист продавца
❏ Проверил, что прошло ровно 5 лет с даты регистрации права.
❏ Убедился, что это не единственное жильё (иначе 3 года).
❏ Собрал пакет документов на покупку и продажу.
❏ При необходимости рассчитал налог и подал 3-НДФЛ.
❏ Сохранил копии документов на всякий случай.