Актуальность темы. С мая 2016 года в России действует ФЗ-119 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ…», который расширил возможности получения земли на Дальнем Востоке именно в безвозмездное пользование. Уже более 300 000 человек воспользовались этим правом, и большинство из них заключили договор на пять лет; Однако именно при сроке свыше 1 года появляются особые требования к оформлению и регистрации, о которых и пойдёт речь в этой статье.
Что такое безвозмездное пользование землёй сроком более 1 года?
По ст. 39.10 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан гражданину или юрлицу без оплаты аренды, но:
- сроком до 1 года ― без регистрации в Росреестре;
- сроком 1 год и более ― только по зарегистрированному в ЕГРН договору.
Важно! Фактически «более года» ― это любой срок, начиная от 366 дней до бессрочного. Для Дальневосточного гектара максимальный безвозмездный срок прямо оговорён в законе ― 5 лет, после чего участок можно выкупить или оформить в аренду/собственность.
Когда регистрация обязательна и когда нет?
| Срок договора | Нужна регистрация в Росреестре? | Нормативный акт |
|---|---|---|
| < 1 года | Не нужна (за исключением особых законов) | п. 2 ст. 26 ЗК РФ |
| ≥ 1 года | Обязательно, иначе договор считается незаключённым | п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 8 ст. 131 ГК РФ |
| Бессрочное пользование (до ) | Можно перевести в собственность безвозмездно | ФЗ-137 от |
Пошаговая инструкция: как оформить договор на срок более одного года
Шаг 1. Получение выписки из ЕГРН
Убедитесь, что участок действительно находится в муниципальной или государственной собственности и не заложен, не арендован, не в залоге.
Шаг 2. Подготовка пакета документов
- Заявление установленной формы (при подаче через МФЦ/Росреестр);
- Паспорт (для физлиц) или выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлиц);
- Кадастровый паспорт (или электронная кадастровая выписка);
- Схема расположения участка на кадастровом плане;
- Форма договора безвозмездного пользования (утверждаёться муниципалитетом или Минимуществом субъекта).
Шаг 3. Согласование проекта договора
С муниципалитетом оговариваются:
- точные границы по кадастру;
- целевое назначение (личное подсобное хозяйство, садоводство, ИЖС и т.д.);
- обременения (например, сервитуты, охранные зоны);
- обязательства по благоустройству.
Шаг 4. Подписание и регистрация
- Стороны подписывают две подлинные экземпляра договора.
- Одновременно оформляется переход права безвозмездного пользования в ЕГРН.
- Госпошлина: 2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц.
- Срок регистрации: 7–9 рабочих дней при подаче через МФЦ/Росреестр.
Типовой договор: ключевые пункты
Ниже перечень обязательных разделов, которые нельзя исключать при сроке > 1 года:
- Предмет договора (кадастровый номер, площадь, адрес);
- Срок действия — от 366 дней до 5 лет (или бессрочно, если позволяет закон);
- Целевое использование;
- Обязанности сторон (пользователь не должен снижать плодородие, своевременно платить налоги, нести ответственность за вред);
- Условия досрочного расторжения (например, неиспользование участка более 3 лет подряд);
- Переход права — указание, что право подлежит гос. регистрации.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Исключили пункт о регистрации | Договор не вступит в силу | Дополнительное соглашение + повторная подача |
| Указали срок «5 лет 1 день» без регистрации | Росреестр откажет | Зарегистрировать как положено |
| Забыли межевание | Не пройдёт кадастровый учёт | Заказать кадастрового инженера |
| Не вписали целевое назначение | Штраф до 5 000 ₽ | Внести изменения в договор |
Налогообложение и отчётность
- Земельный налог не платится — участок используется безвозмездно (п; 2 ст. 388 НК РФ);
- Имущественный налог на объекты капстроительства начисляется с момента постановки на кадастровый учёт дома/бани;
- Налог на доходы при дальнейшем выкупе земли по цене 2,5 % кадастровой стоимости не возникает (льгота Дальнего Востока).
Что делать по окончании срока?
- Купить в собственность — цена по федеральному закону 2,5 % кадастровой стоимости (при Дальневосточном гектаре).
- Заключить договор аренды — рыночная ставка, но с преимущественным правом выкупа.
- Продлить безвозмездное пользование, возможно только по решению муниципалитета и при отсутствии нарушений.
- Вернуть участок — составляется акт возврата, снимается обременение в ЕГРН.
FAQ: отвечаем на горячие вопросы
Вопрос: Можно ли сдать участок в субаренду, если договор заключён на 5 лет?
Ответ: Нет. Безвозмездное пользование не допускает извлечение дохода. Штраф, до 20 000 ₽.
Вопрос: Что будет, если я пропущу 5-летний срок и не оформлю собственность?
Ответ: Муниципалитет вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и изъять участок без компенсации.
Вопрос: Госпошлина платится за каждый год срока?
Ответ: Нет, единоразово при первой регистрации договора.
Договор безвозмездного пользования земельным участком сроком более одного года ― это удобный и абсолютно законный способ получить землю на Дальнем Востоке или в любом другом регионе, если вы не забываете о регистрации в ЕГРН. Соблюдайте алгоритм: получите выписку → подготовьте документы → подпишите договор → зарегистрируйте право. Тогда участок будет защищён законом, а вы сэкономите тысячи рублей на аренде.
Нужна помощь с оформлением? Обращайтесь к кадастровому инженеру и юристу, зарегистрированным в вашем регионе, либо подайте документы через МФЦ или портал Госуслуги.