04 апреля 2026 г., Правительственная комиссия по законопроектной деятельности утвердила поправки, обязывающие нотариально удостоверять любые договоры залога жилой недвижимости, если хотя бы одна из сторон — физическое лицо (в т.ч. индивидуальный предприниматель). Новые правила вступят в силу 1 августа 2026 года. В статье разберёмся, как теперь оформлять договор займа под залог квартиры между физлицами, приведём актуальный образец 2026 г. и пошаговую инструкцию.
Почему важно использовать новый образец
- Банк России фиксирует рост числа физлиц-кредиторов: только за 9 месяцев 2025 года было зафиксировано около 100 новых частных «ипотечных» кредиторов.
- Цель законопроекта, защитить заёмщика от «серых» схем и скрытых условий.
- Без нотариального удостоверения договор залога квартиры между физлицами не будет зарегистрирован в Росреестре, а значит залог не возникнет.
Краткий чек-лист оформления с г.
- Согласование условий (сумма, процентная ставка, срок, порядок погашения).
- Подготовка пакета документов (см. раздел 4).
- Нотариальное удостоверение двух документов:
- договора займа;
- договора залога (ипотеки).
- Регистрация залога в Росреестре через МФЦ или электронную подпись.
- Передача денег по акту приёма-передачи денежных средств (желательно на банковский счёт).
Состав обязательных разделов договора
| Раздел | Что указывать | Комментарий |
|---|---|---|
| Стороны | Полные Ф. И. О;, паспортные данные, адреса регистрации, ИНН, СНИЛС, контакты | В 2026 г; нотариус сверяет данные через ЕСИА и ФГИС ЕГРН |
| Предмет займа | Сумма цифрами и прописью, валюта | Рекомендована валюта РФ — рубли |
| Условия залога | Кадастровый номер, адрес, площадь, доля в праве | Обязательно наличие выписки ЕГРН не старше 5 дней |
| Проценты | Ставка (фиксированная или плавающая), порядок начисления | Если ставка выше ключевой ЦБ + 10 п.п., договор подпадает под «потребительский» контроль |
| Сроки | Дата выдачи, дата возврата, график платежей | Можно предусмотреть «каникулы» до 6 месяцев |
| Ответственность | Неустойка, порядок обращения взыскания на залог | После 90 дней просрочки залогодержатель вправе инициировать торги через «ЭТП ФНС-Залог» |
Пакет документов для нотариуса и Росреестра
- Паспорта сторон (оригиналы + копии).
- Свидетельство о праве собственности или ЕГРН-выписка.
- Согласие супруга(-и) залогодателя (нотариально).
- Кадастровый паспорт (если выписка ЕГРН не содержит плана).
- Справка об отсутствии долгов ЖКХ (не старше 10 дней).
- Заявление в Росреестр (форма № 21).
Образец договора займа под залог квартиры между физическими лицами (краткая версия)
Ниже приведён упрощённый текст для понимания структуры. Перед использованием обязательно получите одобрение нотариуса.
ДОГОВОР № ___/2026 займа с ипотекой (залогом недвижимости) г. Москва «__» ______ 2026 г. ЗАЙМОДАВЕЦ: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 06 123456, выдан г. … (далее — Займодавец) ЗАЁМЩИК: Петров Петр Петрович, паспорт 77 12 654321, выдан г. … (далее, Заёмщик) ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Займодавец передаёт Заёмщику денежные средства в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей. Срок возврата — 24 месяца с даты перечисления денег. ЗАЛОГ В обеспечение возврата займа Заёмщик закладывает квартиру, кадастровый № 77:07:0004010:12345, расположенную по адресу: г. Москва, ул; Ленина, д. 10, кв. 55. Доля 100 %. Ипотека удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации в ЕГРН. ПРОЦЕНТЫ Годовая процентная ставка — 7 % на остаток долга. ПОРЯДОК ПОГАШЕНИЯ Ежемесячные аннуитетные платежи до 25-го числа. Досрочное погашение возможно без штрафов при уведомлении за 10 дней. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ При просрочке свыше 90 дней Займодавец вправе обратить взыскание на залог в судебном или внесудебном порядке через электронные торги. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Договор составлен в 3 экземплярах: по одному для сторон и один, в нотариальную палату. Юридические адреса и реквизиты сторон приведены в приложении № 1. Подписи: Займодавец: __________/Иванов И.И./ Заёмщик: __________/Петров П.П./ Нотариус: __________/Сертификат № 000123/
Расходы сторон
- Нотариальное удостоверение — 0,5 % от суммы займа, но не менее 500 ₽ и не более 20 000 ₽ (тарифы 2026 г.).
- Регистрация залога в Росреестре — 2 000 ₽ для физлиц.
- Экспертиза кадастровой стоимости — по запросу банка, от 5 000 ₽.
Распространённые ошибки
- Отсутствие нотариуса, после 1 августа 2026 г. договор не имеет юридической силы.
- Устная договорённость о «каникулах» — фиксируйте любые изменения дополнительным соглашением, заверенным тем же нотариусом.
- Игнорирование долгов ЖКХ — наличие задолженности приведёт к отказу в регистрации залога.
Что делать, если вы уже заключили договор до г.
Старые договоры, заключённые до 1 августа 2026 года, действительны, но при любых изменениях (реструктуризация, новый срок, увеличении суммы) уже потребуется нотариальное удостоверение. Рекомендовано «обновить» документы заранее, чтобы избежать проблем при продаже или перезалоге квартиры.
С 1 августа 2026 года каждый договор займа под залог квартиры между физлицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это повышает защиту обеих сторон, но увеличивает издержки и сроки. Используйте актуальный образец, подготовьте полный пакет документов заранее и консультируйтесь с нотариусом до подписания.