Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Актуально на 20 апреля 2026 года

Что такое договор займа на покупку квартиры?

Договор займа на покупку квартиры (так называемый целевой займ) — это соглашение, по которому:

юридическое лицо (займодавец) передаёт физическому лицу (заёмщику) денежные средства;
физическое лицо обязуется вернуть сумму займа и проценты;
деньги выдаются исключительно на приобретение конкретной квартиры, а обязательства заёмщика могут быть обеспечены залогом этой же квартиры (ипотекой).

Какие законы регулируют такой договор в 2026 году?

Нормативный акт	Что регулирует
ГК РФ, гл. 42, ст. 807–821	Общие правила договора займа
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке»	Залог недвижимости (ипотека)
Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»	Особенности для непредпринимателей, если сумма ≥ 100 000 ₽
ФНС, Минфин: письма 2024–2025 гг.	НДФЛ при передаче долга (цессии), НДС-освобождение займов

Отличие «юр. лицо → физ. лицо» от «физ. лицо → физ. лицо»

Реквизиты; В договоре нужно указать ОГРН, ИНН, юр. адрес компании-займодавца.
Налогообложение. Проценты, полученные юрлицом, включаются в базу по налогу на прибыль (20 %), если не применяется УСН.
Учёт в бухгалтерии. Для компании это финансовое вложение (Д-т 58, К-т 51).
НДФЛ. Удерживать налог с процентов НЕ нужно — физлицо само декларирует доход (ст. 208 НК РФ).

Можно ли заложить квартиру в пользу юрлица?

Да. По ст. 9.1 Закона 102-ФЗ ипотека допускается:

при регистрации договора залога в Росреестре;
если квартира уже оформлена на заёмщика — залог последующий;
если квартира ещё не куплена — залог по переуступке прав требования (договор долевого участия в доле).

Как оформить договор пошагово

Шаг 1. Подготовить пакет документов

Паспорт заёмщика, ИНН, СНИЛС;
ЕГРЮЛ/ЕГРИП выписка на компанию-займодавца (не старше 5 дней);
Выписка из ЕГРН на квартиру (если уже есть объект залога);
Кредитный договор/ДДУ (если деньги передаются на этапе покупки).

Шаг 2. Согласовать условия

Условие	Рекомендация 2026 г.
Сумма	Не ограничена верхним лимитом, но при ≥ 1 млн ₎ проверьте ЦБ лимиты на «сомнительные» операции
Процентная ставка	Фиксированная или плавающая (ключевая ставка ЦБ + 5–7 %)
Срок	1–15 лет типично
Погашение	Аннуитет, дифференцированный или «шариком» в конце срока
Залог	Ипотека первой или второй очереди под квартиру
Комиссии	Может быть 0 %, но можно прописать разовую или ежемесячную комиссию (в пределах ЦБ)

Шаг 3. Подписать договор

1. Заполнить типовой образец (см. ниже).
2. Заверение НЕ требуется, но при сумме ≥ 1 млн ₽ желательно нотариальное удостоверение (ст. 163.1 ГК РФ).
3. Произвести оплату через безнал (карта, расчётный счёт), фиксируется выпиской/платёжным поручением.

Мини-образец договора (фрагмент)

ДОГОВОР ЦЕЛЕВОГО ЗАЙМА № 04-20/26
г. Москва 20 апреля 2026 г.

Общество с ограниченной ответственностью «ФинПлюс», ИНН 7705123456, ОГРН 1157746123456,
далее «Займодавец», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава,
с одной стороны, и гражданин Петров Алексей Сергеевич, паспорт 45 12 654321, выдан ,
зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,
далее «Заёмщик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Займодавец передаёт Заёмщику денежные средства в размере 4 000 000 (Четырёх миллионов) рублей
для приобретения квартиры по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 10, кв. 45.
Срок займа, 120 (сто двадцать) месяцев с даты перечисления денег;

Проценты
Процентная ставка 8 % годовых на остаток долга.

Обеспечение
Обязательства Заёмщика обеспечены ипотекой квартиры, указанной в п. 1.1.

...
(подписи сторон)

Регистрация ипотеки

Заявление в Росреестр по форме № Р11014 (МФЦ или электронная подача).
Приложить:
- договор займа;
- договор ипотеки (может быть отдельным документом или разделом договора займа);
- правоустанавливающие документы на квартиру (ДДУ, ЕГРН).
Госпошлина — 2 000 ₽.
Срок регистрации — 3–5 раб. дней в электронном виде, 7–9 дней в МФЦ.

Налоговые нюансы

НДС по займам: операции освобождены (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).
НДФЛ с процентов: Заёмщик сам подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; ставка 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент).
УСН. Если компания на «доходах», проценты включаются в базу 6 %.
Уступка долга (цессия). Если юрлицо уступит право требования другому юрлицу, новый кредитор не удержит НДФЛ (письмо Минфина от № 03-03-06/1/89612).

Частые ошибки

Ошибка	Последствие
Нет целевого назначения	Налоговая может квалифицировать как обычный потребзайм, жёсткие требования 353-ФЗ
Не зарегистрировали ипотеку	Залог не считается возникшим, при банкротстве заёмщика квартиру могут включить в конкурсную массу
Наличка > 100 000 ₽	Операция считается подозрительной, банк может заблокировать счёт (ФЗ-115)
Нулевая ставка без оформления «беспроцентного»	ИМНС доначислит материальную выгоду 35 %

Скачать готовые шаблоны

Шаблон договора займа (юр. лицо → физ. лицо, с ипотекой, Word)
PDF-вариант
Онлайн-конструктор (обновляется ежемесячно)

Чек-лист перед подписанием

Проверена ЕГРН/ЕГРЮЛ
Согласованы проценты, график, штрафы
Прописан точный адрес квартиры
Есть раздел «Порядок регистрации ипотеки»
Указан способ перечисления денег (безнал)
Подготовлен акт приёма-передачи денег
Определён порядок досрочного погашения

Контакты и помощь

По всем вопросам обращайтесь:
тел. ###-###-#### (бесплатно по РФ),
email support@legalhelp.ru,
чат-бот в Telegram: @legalhelp_bot