Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Что такое «уступка права аренды» и в чём отличие от субаренды
Цессия аренды, это односторонний или встречный договор, по которому арендатор-уступщик (цедент) без смены собственника здания передаёт все свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору (цендарию) с согласия собственника.
Отличие от субаренды:
- При уступке к собственнику обращается уже новый арендатор, а договор продолжает действовать в прежних условиях (если иное не оговорено).
- При субаренде первый арендатор становится «субарендодателем» и продолжает нести ответственность перед собственником.
Когда потребуется переуступка
- Арендатор продаёт бизнес и хочет «передать» помещение вместе с ним.
- Компания реорганизуется (вливается в другую).
- Физическое лицо закрывает ИП и регистрирует ООО для продолжения аренды.
Этап 1. Сбор документов
Для подготовки договора цессии понадобится:
- Оригинал договора аренды нежилого помещения со всеми дополнительными соглашениями.
- Согласие собственника на уступку прав (письменное, заверенное подписью и печатью).
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 рабочих дней).
- Карточка объекта недвижимости (кадастровый паспорт).
- Паспортные данные сторон, ИНН, ОГРН(ИП), доверенности.
- Акт приёма-передачи имущества (если есть).
- Квитанции об оплате последних трёх арендных платежей.
Этап 2. Согласование условий
Важно обсудить:
- Срок уступки (остаток первоначального договора).
- Размер компенсации арендатору-уступщику за досрочный выход из договора.
- Обязанности по текущим коммунальным долгам и залоговому депозиту.
- Нужда в переподписании договора аренды с новым арендатором.
Этап 3. Подписание договора уступки
Образец структуры договора
ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____
Город «___» ________ 2026 г.
Стороны
- Цедент: ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1167746123456, юр. адрес 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 9.
- Цессионарий: ИП Иванов И. И., ИНН 7702234567, ОГРНИП 31677040012345, адрес 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 1.
- Арендодатель: ОАО «Капитал-Инвест», ИНН 7703234567, ОГРН 1027700123456.
Предмет договора
Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права и обязанности по договору аренды нежилого помещения площадью 150 м², расположенного по адресу: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 20, этаж 3, помещение № 15, заключённому 01 июня 2024 г. № А-24/15.
Условия переуступки
- Согласие Арендодателя получено 15 апреля 2026 г. (Приложение 1).
- Арендная ставка остаётся прежней: 120 000 руб./мес. без НДС.
- Залоговый депозит в размере 240 000 руб. передаётся Цессионарию.
- Компенсация Цеденту: 600 000 руб. в течение 5 банковских дней после подписания настоящего договора.
Передача документов
В течение 3 календарных дней после подписания Цедент обязан передать:
- оригинал договора аренды;
- акт приёма-передачи;
- ключи, карты доступа, коды охраны.
Ответственность сторон
За нарушение сроков передачи документов устанавливается неустойка 0,1 % от суммы компенсации за каждый день просрочки.
Подписи
| Цедент (ООО «Ромашка») | Цессионарий (ИП Иванов И. И.) | Арендодатель (ОАО «Капитал-Инвест») |
|---|---|---|
| ____________/Петров П. П./ М. П. | ____________/Иванов И. И./ | ____________/Сидоров С. С./ М. П. |
Этап 4. Регистрация и уведомления
- Если договор аренды подлежит гос. регистрации (срок ≥ 1 год), то уступка прав также регистрируется в Росреестре через МФЦ или нотариуса.
- В течение 3 дней после подписания необходимо направить копию договора цессии в налоговую и в УК/ТСЖ для корректировки лицевых счетов.
Распространённые риски и как их минимизировать
| Риск | Консеквенция | Как избежать |
|---|---|---|
| Отказ собственника | Сделка не состоится | Заблаговременно получить письменное согласие |
| Долги по аренде | Взыскание с нового арендатора | Акт сверки и оплата всех долгов до подписания |
| Неправильная регистрация | Недействительность сделки | Оформление через нотариуса или в МФЦ с юристом |
| Налоговые последствия | Штрафы ФНС | Учёт дохода ИП или ООО, НДС/НДФЛ при компенсации |
Налоговые нюансы 2026 г.
Для ИП: сумма компенсации от цессионария включается в доход по УСН или ОСНО.
Для ООО: НДС начисляется при наличии облагаемой базы (ст. 146 НК РФ).
Новый арендатор при УСН «Доходы» не может включить арендные платежи в расходы, пока не перейдёт на «Доходы минус расходы».
Как скачать актуальный образец
Скачать бланк договора уступки права аренды нежилого помещения (формат PDF/Word) можно по ссылке на портале «Договор-Юрист.Ру» (версия от ).
Правильно оформленная уступка права аренды нежилого помещения позволяет легально и без потерь перевести бизнес новому собственнику, сохранив прежние условия аренды. Главное — получить согласие арендодателя, провести сверку расчётов и зарегистрировать переход прав в установленном порядке. При любых сомнениях обращайтесь к юристу: ошибка в документах может обернуться судебными тяжбами и крупными штрафами.
Материал подготовлен редакцией Dogovor-Yurist.Ru. При копировании активная ссылка на источник обязательна.