Договор управления недвижимым имуществом с правом сдачи в аренду – это юридический документ, который регулирует отношения между собственником недвижимости (заказчиком) и управляющей компанией (исполнителем). По данному договору управляющая компания получает право не только осуществлять текущий менеджмент объекта, но и сдавать его в аренду от имени и за счет собственника.
Когда нужен такой договор?
- У собственника нет времени или опыта вести арендный бизнес.
- Объект требует профессионального обслуживания (коммерческие здания, жилые комплексы, складские помещения).
- Необходимо привлекать сторонних инвесторов, а управляющая компания выступает в роли «операционного» партнёра.
Нормативно‑правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие данный вид отношений:
- Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о договорах, аренде и управлении имуществом.
- Федеральный закон № 230-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (при управлении жилой недвижимостью).
- Налоговый кодекс РФ – порядок налогообложения доходов от аренды.
- Закон РФ «Об аренде» от № 236‑FЗ – уточняет права арендодателя и арендатора.
Составные части договора
Общие сведения
- Наименование документа: Договор управления недвижимым имуществом с правом сдачи в аренду.
- Дата и место заключения договора.
- Стороны договора – полные юридические наименования, ИНН, ОГРН, юридический адрес, банковские реквизиты, ФИО уполномоченных лиц.
Предмет договора
Управляющая компания обязуется управлять объектом недвижимости, расположенным по адресу _____________________, и сдавать его в аренду в интересах собственника, получая за это вознаграждение, определённое в договоре.
Права и обязанности сторон
Обязанности собственника
- Передать управляющей компании в пользование объект и необходимые документы (право собственности, техническую документацию, справки о состоянии коммуникаций).
- Обеспечить наличие свободных к сдаче площадей.
- Оплатить вознаграждение согласно графику платежей.
- Своевременно предоставлять сведения, необходимые для заключения арендных договоров (например, сведения о налоговом статусе).
Обязанности управляющей компании
- Осуществлять текущий и капитальный ремонт, поддерживать объект в надлежащем состоянии.
- Проводить поиск и отбор арендаторов, вести переговоры, заключать арендные договоры от имени собственника.
- Собирать арендную плату, вести бухгалтерию и предоставлять собственнику отчётность (ежемесячно/квартально).
- Уплачивать налоги и иные обязательные платежи, связанные с арендой, в соответствии с действующим законодательством.
- Своевременно информировать собственника о всех значимых событиях (нарушения арендаторами, необходимость капитального ремонта и т.п.).
Вознаграждение управляющей компании
Вознаграждение может быть фиксированным, процентным от полученной арендной платы или комбинированным. Пример:
Вознаграждение = 5 % от суммы полученной арендной платы + 10 000 руб. фиксированно за каждый месяц управления.
Права собственника на доходы от аренды
Все полученные арендные платежи (за вычетом вознаграждения управляющей компании, расходов на содержание и налоги) принадлежат собственнику. Управляющая компания обязана перечислять собственнику чистый доход в срок, указанный в договоре (обычно – 5‑й рабочий день следующего месяца).
Срок действия и порядок продления договора
- Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет с возможностью продления.
- Продление осуществляется автоматически, если ни одна из сторон не направит письменное заявление о расторжении за не менее чем за 30 дней до окончания текущего срока.
Ответственность сторон
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ. Примерные санкции:
- Штраф за просрочку выплаты вознаграждения – 0,1 % от суммы за каждый день просрочки.
- Возмещение убытков в случае повреждения имущества по вине управляющей компании.
- Уплата неустойки в размере 5 % от стоимости арендных платежей за каждое нарушение условий арендных договоров, заключённых без согласования с собственником.
Порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней, а также в случае:
- Нарушения условий договора (неуплата вознаграждения, несвоевременный ремонт, утрата права собственности).
- Судебного решения о прекращении эксплуатации объекта.
- Форс-мажорных обстоятельств, подтверждённых документально.
Образец договора (шаблон)
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОЙ ИМУЩЕСТВОМ С ПРАВОМ СДАЧИ В АРЕНДУ г. ____________ «___» ___________ 2026 г. СТОРОНЫ ДОГОВОРА Собственник (Заказчик): ______________________________, ИНН ___________, ОГРН ___________, юридический адрес: ______________________, в лице ___________________________, действующего на основании __________________. Управляющая компания (Исполнитель): ______________________________, ИНН ___________, ОГРН ___________, юридический адрес: ______________________, в лице ___________________________, действующего на основании __________________. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Заказчик передаёт, а Исполнитель принимает в управление объект недвижимости, расположенный по адресу: ______________________________, включающий в себя _____ (кол-во) помещений общей площадью _____ м², с правом их сдачи в аренду от имени и за счёт Заказчика. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Заказчик обязуется: а) Предоставить полное право собственности и техническую документацию; б) Обеспечить свободный доступ к объекту для проведения ремонтных работ; в) Своевременно выплачивать вознаграждение Исполнителю. Исполнитель обязуется: а) Осуществлять текущий и капитальный ремонт, поддерживая объект в надлежащем состоянии; б) Проводить поиск арендаторов, заключать арендные договоры от имени Заказчика; в) Собирать арендную плату, удерживать вознаграждение и перечислять Заказчику чистый доход; г) Вести бухгалтерскую и налоговую отчётность, предоставлять Заказчику отчёты не реже одного раза в квартал. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ Вознаграждение Исполнителя составляет: а) - % от суммы полученной арендной платы за каждый месяц; б) + 10 000 (десять тысяч) рублей фиксированного платежа за управление объектом. Выплата вознаграждения производится ежемесячно, не позднее 5‑го рабочего дня месяца, следующего за отчётным. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до «___» ___________ 20__ г. Договор автоматически продлевается на очередной год, если за 30 дней до окончания срока ни одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За просрочку выплаты вознаграждения Исполнитель уплачивает штраф в размере 0,1 % от суммы за каждый день просрочки. За нарушение условий аренды, заключённой Исполнителем без согласования с Заказчиком, Исполнитель возмещает Заказчику убытки в размере 5 % от стоимости соответствующего арендного платежа. Стороны несут ответственность за ущерб, причинённый объекту, в порядке, установленном ГК РФ. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут с уведомлением за 30 календарных дней. В случае нарушения существенных условий договора любая из сторон имеет право требовать досрочного расторжения с возмещением убытков. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ, в порядке переговоров, а при недостижении согласия – в суде по месту нахождения объекта. Любые изменения и дополнения к договору оформляются письменными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон. Подписи сторон: _____________________________ _____________________________ (Заказчик) (Исполнитель) _____________________________ _____________________________ (М.П.) (М.П;)
Как правильно использовать образец?
- Заполните все реквизиты сторон (название, ИНН, ОГРН, банковские реквизиты).
- Уточните конкретные условия вознаграждения – процент, фиксированную часть, возможные бонусы.
- Вставьте точный адрес и технические характеристики объекта.
- Проверьте соответствие образца требованиям вашего региона (в некоторых субъектах могут быть дополнительные требования к управлению арендой).
- Перед подписанием договора рекомендуется провести юридическую экспертизу – это поможет избежать недоразумений в дальнейшем.
Заключительные рекомендации
Договор управления недвижимым имуществом с правом сдачи в аренду – важный инструмент, позволяющий собственнику получать стабильный доход, а управляющей компании – реализовать свой профессиональный потенциал. При правильном составлении договора обе стороны получают чётко определённые права и обязанности, минимизируют риски и создают основу для долгосрочного партнёрства.
Если у вас возникли вопросы по составлению договора или требуется индивидуальная доработка шаблона – обратитесь к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости.