Актуально на . В этой статье разберём, как правильно заключить договор субаренды нежилого помещения, какие документы нужно подготовить в 2026 году и что изменилось с 2021 года. В конце материала — скачиваемый образец договора субаренды 2021 года, адаптированный под требования 2026.

Что такое субаренда и чем она отличается от аренды

Субаренда — это передача арендованного нежилого помещения во временное владение и пользование третьему лицу. Отличие от обычной аренды в том, что:

• субарендодатель сам является арендатором у собственника;
• все права и обязанности по субаренде ограничены сроком основного договора аренды;
• в большинстве случаев субаренда возможна только с письменного согласия собственника (ст. 615 ГК РФ).

Законодательные изменения 2022-2026

В 2022-2025 годах вступило в силу несколько подзаконных актов:

1. ФЗ-259 от — уточнил требования к форме согласия собственника (допускается электронная подпись).
2. Постановление Правительства РФ № 389 от — обязательное указание кадастрового номера в договоре субаренды, если объект в ЕГРН.
3. ФЗ-549 от — ужесточил требования к аффилированным лицам: доходы по субаренде между «связанными» компаниями подлежат контролю ФНС.

Как заключить договор субаренды: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверка полномочий арендатора

Перед подписанием убедитесь, что:

• в основном договоре аренды отсутствует прямой запрет на субаренду;
• получено письменное согласие собственника (форма в свободном виде, но с подписью и датой);
• арендатор не имеет просроченной задолженности перед собственником.

Шаг 2. Сбор документов

Шаг 3. Подписание договора субаренды

Договор составляется в двух подлинных экземплярах. Обязательно включать:

• точное описание помещения (адрес, площадь, кадастровый номер);
• срок субаренды (не позднее окончания основного договора);
• размер субарендной платы и порядок индексации;
• условия страхования, ремонта, коммунальных платежей;
• ответственность за нарушение прав третьих лиц.

Особенности субаренды между аффилированными лицами

Если директор и учредитель у арендатора и субарендатора один и тот же, ФНС может проверить цены на предмет завышенных/заниженных расходов (ст. 105.14 НК РФ). Чтобы минимизировать риски:

1. оформите приказ о согласовании сделки на уровне советов директоров;
2. укажите в договоре рыночную арендную ставку (можно прикрепить отчёт независимого оценщика);
3. отразите сделку в налоговой декларации по форме № 2-ТП (если годовой оборот > 60 млн ₽).

Бланк договора субаренды нежилого помещения (образец 2021, актуализирован 2026)

Совет: перед использованием проконсультируйтесь с юристом.

<h3>ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ № ___</h3>
<p>г. Москва «__» ______ 2026 г.</p>

<b>Субарендодатель:</b> ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1157746123456,

юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, офис 5.

<b>Субарендатор:</b> ООО «Василёк», ИНН 7707654321, ОГРН 1167746234567,

юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, офис 5А.

<p><b>1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</b><br>
Субарендодатель передаёт, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование

нежилое помещение площадью 120 м², расположенное по адресу: 123456, г. Москва,

ул. Лесная, д. 10, офис 5А, кадастровый номер 77:01:0004010:1234.

</p>

<p><b>2. СРОК ДЕЙСТВИЯ</b><br>
Срок субаренды: с «01» мая 2026 г. по «30» апреля 2027 г.

</p>

<p><b>3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА</b><br>
Размер субарендной платы: 100 000 (сто тысяч) руб. 00 коп. в месяц, НДС 20 % в т.ч..

Оплата производится авансом до 25-го числа текущего месяца.

</p>

<p><b>4. ПРАВО СОБСТВЕННИКА</b><br>
Субаренда осуществляется с письменного согласия собственника — ООО «Капитал-Инвест».

Копия согласия прилагается (Приложение № 1).

</p>

<p>ПОДПИСИ СТОРОН:</p>
<table border="0" cellspacing="20">
 <tr>
 <td>___________________<br>директор ООО «Ромашка»<br>Иванов И.И.</td>
 <td>___________________<br>директор ООО «Василёк»<br>Петров П.П.</td>
 </tr>
</table>

Как зарегистрировать субаренду в 2026 году

Для нежилых помещений регистрация в Росреестре не требуется, но при необходимости (например, при закладной или договоре долгосрочной субаренды > 1 года) подаётся заявление через МФЦ или Госуслуги:

• форма Р11001 (для юр. лиц);
• копия субарендного договора;
• согласие собственника;
• квитанция об оплате госпошлины — 2 000 ₽.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли субарендовать помещение без согласия собственника?

Нет. Это грозит расторжением договора и взысканием убытков (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Что делать, если основной договор аренды прекращён досрочно?

Субаренда автоматически прекращается. Субарендатору необходимо освободить помещение в течение 10 дней (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Какой налог платить при субаренде между аффилированными лицами?

У субарендодателя доход облагается НДФЛ (если ИП) или налогом по УСН/ОСНО (если ООО). Субарендатор списывает расходы «аренда» в полном объёме, если сумма признаётся рыночной.

Для удачной субаренды нежилого помещения важно:

1. Получить согласие собственника.
2. Указать в договоре все параметры помещения и сроки.
3. Учесть налоговые риски при аффилированности сторон.
4. Подготовить комплект документов для налоговой и Росреестра (при необходимости).

Скачать актуализированный бланк договора субаренды 2021 (DOCX + PDF):
DOCX-шаблон | PDF-образец

Подготовлено . Перед подписанием проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.