Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое переуступка (цессия) прав аренды?
Переуступка (цессия) — это отчуждение прав аренды новому лицу на основании трёхстороннего соглашения между:
- Арендодателем (собственником объекта);
- Арендатором-цедентом (текущим арендатором);
- Новым арендатором-цессионарием.
Фактически арендатор продаёт или дарит свое место под выгодным договором, а новый арендатор становится его полноценным правопреемником.
Законодательная база
- ГК РФ, ст. 615, 615.1, 388, общие положения об аренде и цессии.
- ФЗ-22 «О государственной регистрации недвижимости» — если договор крупный (сумма более 50 МРОТ) или превышает 1 год.
- Налоговый кодекс РФ, ст. 264 — признание расходов нового арендатора.
Когда цессия возможна, а когда нет
| Можно | Запрещено или ограничено |
|---|---|
|
|
Пошаговая инструкция по оформлению
Шаг 1. Проверка исходного договора
Изучите пункты о субаренде, цессии, «неустойке за смену арендатора».
Шаг 2. Получение согласия арендодателя
- Письменное уведомление за 30 дней до предполагаемой смены стороны.
- Форма: простое письмо с копией договора цессии.
- Если арендодатель молчит 10 дней — считается, что согласие получено (ст. 615 ГК).
Шаг 3. Оценка имущественного комплекса
Если передаются не только права, но и оборудование, мебель, товарные остатки — потребуется акт приёма-передачи.
Шаг 4. Подписание трёхстороннего договора цессии
Ниже приведён образец с комментариями.
Образец договора переуступки прав аренды
ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ АРЕНДЫ № ____ г. Москва 19 апреля 2026 г. Арендодатель: ООО «Гранд-Инвест», ИНН 7701234567, ОГРН 1157798765432, юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Тестовая, д. 10, офис 5, в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава. Арендатор-цедент: ИП Сидоров С.С., ИНН 7702123456, ОГРНИП 316770000123456, паспорт 45 12 345678, выдан г. УВД Северного района г. Москвы. Новый арендатор-цессионарий: ООО «Новые Возможности», ИНН 7734567890, ОГРН 1234567890123, юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 20. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Арендатор-цедент уступает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды нежилого помещения пл. 120 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тестовая, д. 10, этаж 3, офис 5, заключённому г. (далее — «Исходный договор»). УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ Переуступка осуществляется в обмен на компенсацию в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей, оплачиваемых новым арендатором в течение 5 банковских дней после подписания настоящего договора и акта приёма-передачи. Датой перехода прав аренды считается дата подписания акта приёма-передачи и уведомления арендодателя. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и исходным договором аренды. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Стороны подтверждают, что арендодатель дал своё письменное согласие на переуступку прав 12 апреля 2026 г. (Приложение № 1). Настоящий договор подписан в 3 (трёх) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу; Подписи сторон: Арендодатель: _____________/Иванов И.И./ Арендатор-цедент: _________/Сидоров С.С./ Новый арендатор: ________/Петрова Н.Н., директор ООО «Новые Возможности»/
Необходимые приложения к договору
- Приложение 1. Скан письменного согласия арендодателя.
- Приложение 2. Акт приёма-передачи имущества (мебель, оборудование, остатки товара).
- Приложение 3. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Приложение 4. Копия исходного договора аренды.
Налоговые последствия для нового арендатора
Согласно ст. 264 НК РФ расходы, связанные с приобретением права аренды, могут быть учтены равномерно в течение всего срока действия исходного договора. Это важно для компаний, использующих общую систему налогообложения.
- Если договор заключён на 5 лет и компенсация 1 200 000 ₽ → ежемесячный расход 20 000 ₽.
- УСН 15 % — расход признается в момент оплаты.
Частые ошибки и способы их избежать
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Отсутствие письменного согласия собственника | Отправьте письмо с уведомлением о вручении за 30 дней. |
| Не передан залог арендодателю | Отдельным актом зафиксируйте возврат залога от старого арендатора и внесение его новым. |
| Налоговая не признаёт расходы на «вступительный взнос» | Делайте платёж на расчётный счёт ИП/ООО арендатора-цедента, а не «в конверте». |
Контрольный чек-лист перед подписанием
- ☐ Договор аренды не содержит запретов на цессию.
- ☐ Получено письменное согласие собственника.
- ☐ Составлен акт приёма-передачи имущества.
- ☐ Проверены задолженности по коммуналке и налогам.
- ☐ Согласована судьба залога и предоплаты.
- ☐ Договор зарегистрирован в Росреестре (если срок > 1 год и сумма > 50 МРОТ).
Переуступка прав аренды, эффективный способ выйти из договора или войти на выгодных условиях без расторжения и перезаключения. Главное, соблюдать формальности: письменное согласие собственника, акт приёма-передачи и учёт налоговых последствий.
Важно: при любых сомнениях консультируйтесь с юристом по недвижимости и налоговым консультантом, чтобы избежать судебных споров и штрафов.