Что такое договор передачи в пользование

Юридически он может выступать:

• частью договора найма/аренды жилого помещения (ст. 671–672 ГК РФ);
• дополнительным актом приёма-передачи (перед началом и после окончания срока);
• самостоятельным соглашением о безвозмездном пользовании (договор безвозмездного пользования, ст. 689 ГК РФ).

ВАЖНО! Если вы передаёте квартиру платно, даже на сутки, в документе должны присутствовать признаки договора краткосрочного найма. Иначе налоговые риски и проблемы с миграционной службой неизбежны.

Зачем нужен отдельный акт приёма-передачи

Гражданский кодекс РФ прямо обязывает стороны составлять двусторонний акт при:

1. начале эксплуатации квартиры арендатором;
2. возврате жилья собственнику.

Акт фиксирует:

• состояние имущества (мебель, техника, счётчики);
• количество комплектов ключей, пультов, документов;
• показания приборов учёта;
• существующие дефекты или повреждения (фото/видео прилагаются).

Как оформить онлайн за 5 минут: пошаговая инструкция

Шаг 1. Выберите тип договора

На сервисе «Конструктор Договор.ру» выберите один из вариантов:

• «Договор найма жилого помещения» (платное пользование);
• «Договор безвозмездного пользования» (проживание родственников);
• «Договор краткосрочного найма» (посуточная аренда).

Шаг 2. Заполните реквизиты

Шаг 3. Скачайте PDF и DOCX

Система сформирует документы в формате PDF (для подписи) и DOCX (для редактирования в Word). Распечатайте по 2 экземпляра.

Образец простейшего акта приёма-передачи

АКТ приёма-передачи квартиры
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 02 654321, выдан ОВД «Тверской», 
 прож.: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1 (Собственник),
Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 123456, выдан УВД СЗАО г. Москвы
 (Наниматель),
составили настоящий акт о нижеследующем:

Передано жилое помещение: 2-комн. квартира, ул. Примерная, д. 1, кв. 1, общ. пл. 54 м².
Комплектация: мебель — диван, кухонный гарнитур; бытовая техника, стиральная машина, 
 холодильник, телевизор Samsung UE43.
Комплектов ключей — 2, пультов от шлагбаума — 1.
Показания счётчиков: ХВС — 123 м³, ГВС, 54 м³, эл-во — 34567 кВт·ч.
Дефекты: царапина на ламинате в комнате №2 (фото прилагается).

Акт составлен в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи:
______________ /Иванов И.И./
______________ /Петров П.П./

Основные риски собственника и как их избежать

Риск 1. Неустойка за просрочку сдачи квартиры

Фиксируйте точное время передачи ключей в акте; иначе дольщик может взыскать неустойку и компенсацию морального вреда, как уже случилось в Калининграде.

Риск 2. Неузаконенная перепланировка

В акте добавьте пункт: «Запрещается перенос и демонтаж несущих конструкций без письменного согласия собственника».

Риск 3. Налоговые проверки

При краткосрочной аренде обязаны сдавать 3-НДФЛ. Укажите в договоре ИНН нанимателя и форму оплаты — безнал через банк.

Онлайн-оформление через Госуслуги

С 2025 года работает цифровой сервис «Электронная аренда» на портале gosuslugi.ru. Алгоритм:

1. Авторизуйтесь через Госуслуги.
2. Выберите раздел «Жильё, строительство, земля» → «Регистрация договора найма».
3. Загрузите сканы правоустанавливающих документов и акт приёма-передачи.
4. Получите электронную подпись и QR-код для быстрой проверки контролёрами МВД и ФНС.

Краткий чек-лист перед подписанием

• ✔ Проверены паспорта сторон (действительны ли?).
• ✔ Есть ли у собственника выписка из ЕГРН (не старше 10 дней)?
• ✔ Указан размер страхового депозита и срок его возврата.
• ✔ Приложены фото/видео квартиры на момент передачи.
• ✔ Подписи сторон заверены у нотариуса (обязательно при сделке свыше 1 млн ₽).

Правильно составленный договор передачи в пользование квартиры — это ваш главный щит от судебных тяжб, налоговых претензий и испорченного имущества. Используйте проверенные онлайн-сервисы, не пренебрегайте актом приёма-передачи и помните: даже при безвозмездном проживании родственников лучше закрепить условия на бумаге.

Остались вопросы? Задайте их в чате «Конструктор Договор.ру» — юристы ответят за 3 минуты.