Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Что такое «договор-основание» в сфере недвижимости?
Договор-основание, это юридический документ, по которому одно лицо (приобретатель) получает право собственности на недвижимое имущество от другого лица (прежнего собственника). Именно этот документ подтверждает законность происхождения права и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в качестве первичного основания.
Перечень основных договоров-оснований
- Договор купли-продажи недвижимости — самый распространённый вариант;
- Договор мены — обмен одной недвижимости на другую с возможной доплатой;
- Договор дарения, безвозмездная передача имущества;
- Договор ренты, передача квартиры в обмен на пожизненное содержание;
- Договор приватизации — передача жилья гражданам от государства;
- Соглашение о разделе имущества — например, при разводе;
- Договор ипотеки с залогом, если квартира переходит банку или новому покупателю в счёт погашения долга.
Как выбрать правильный договор-основание?
Определите характер сделки
| Цель сделки | Рекомендуемый договор |
|---|---|
| Покупка квартиры за деньги | Договор купли-продажи |
| Обмен домом на квартиру | Договор мены |
| Передача имущества родственнику | Договор дарения |
| Получение жилья от муниципалитета | Договор приватизации |
Проверьте «чистоту» объекта
- Запросите выписку из ЕГРН не старше 5 дней;
- Убедитесь, что в выписке в качестве основания указан именно тот договор, который вас устраивает;
- Проверьте отсутствие обременений: арестов, залогов, запретов.
Составление договора: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Предмет договора
Укажите:
- полный адрес объекта;
- кадастровый номер;
- общую и жилую площадь;
- этаж, количество комнат.
Шаг 2. Стороны
ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса регистрации и фактического проживания как продавца (дарителя, меняющего), так и покупателя (одаряемого, принимающего).
Шаг 3. Цена и порядок расчётов
- Фиксированная цена в рублях;
- Порядок и сроки перечисления денег (аванс, задаток, полная оплата);
- Способ расчётов: банковская ячейка, аккредитив, эскроу-счёт.
Шаг 4. Сроки передачи
Обычно — не позднее 5 рабочих дней после регистрации перехода права в Росреестре. При дарении — сразу после подписания договора.
Шаг 5. Ответственность сторон
Пропишите:
- неустойку за просрочку передачи объекта;
- условия расторжения и возврата денег;
- обязанность продавца освободить квартиру от зарегистрированных лиц.
Особенности налогообложения в 2026 году
| Вид договора | НДФЛ для физлица-продавца | НДФЛ для получателя |
|---|---|---|
| Купля-продажа (срок владения < 5 лет) | 13 % от прибыли | — |
| Купля-продажа (срок владения ≥ 5 лет) | 0 % | — |
| Дарение от близкого родственника | — | 0 % |
| Дарение от постороннего | — | 13 % от кадастровой стоимости |
Частые ошибки при выборе договора-основания
- Ошибка 1. Использование «договора совместной деятельности» вместо купли-продажи — может быть оспорена в суде как фиктивная сделка.
- Ошибка 2. Отсутствие нотариального удостоверения при дарении доли в праве общей собственности — сделка ничтожна.
- Ошибка 3. Указание в договоре мены неэквивалентных объектов без оценки, налоговые последствия для обеих сторон.
Где быстро подготовить договор онлайн?
Сервис «Договор.ру» предлагает:
- конструктор с проверкой по базам Росреестра;
- автоматическое формирование PDF и DOCX;
- встроенный калькулятор налогов и пошлин;
- онлайн-запись к нотариусу при необходимости.
- Проверьте выписку из ЕГРН;
- Согласуйте форму расчётов (эскроу, самый безопасный вариант);
- Подготовьте пакет документов: правоустанавливающий, технический паспорт, справка об отсутствии задолженности;
- Убедитесь, что договор зарегистрируют в МФЦ в день подачи или на следующий день;
- Получите от продавца передаточный акт и акт приёма-передачи ключей.
Важно: любые изменения условий после регистрации права требуют заключения нового договора или дополнительного соглашения, заверенного у нотариуса. Только так новое основание законно вступит в силу.
Информация подготовлена по состоянию на . Законодательство РФ может измениться; при необходимости проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.