Актуальность: 19 апреля 2026 года Восточная промышленная зона города Белгорода стала объектом одновременно нескольких законодательных инициатив, охватывающих особый порядок предоставления земельных участков, налоговые льготы для резидентов свободной экономической зоны (СЭЗ) и изменения правил отчуждения земли для государственных нужд. Ниже — подробный разбор того, какие нормы уже вступили в силу и какие последствия они несут для бизнеса и муниципалитета.

Особый порядок возврата земель в приграничных регионах

16 декабря 2025 года Государственная Дума приняла федеральный закон № 623-ФЗ, который до 1 января 2028 года предоставляет Белгородской, Брянской и Курской областям право устанавливать особенности предоставления земельных участков гражданам, ранее отказавшимся от них в пользу получения мер социальной поддержки в период СВО.

• Земля возвращается конкретному прежнему собственнику, а не «первому заявителю»;
• Передача возможна бесплатно в собственность или в безвозмездное пользование;
• Отчуждение такого участка запрещено в течение трёх лет, за исключением изъятия для государственных или муниципальных нужд;
• Для Восточной промышленной зоны это означает, что участки, ранее выведенные из оборота в 2022–2024 гг., могут вернуться к первоначальным владельцам, что потенциально:
  • усилит спрос на коммуникации и инфраструктуру;
  • увеличит налоговую базу муниципалитета после ввода объектов капитального строительства.

Льготы по земельному налогу для резидентов СЭЗ «Белгород»

Решением Белгородского городского Совета от 22 июля 2025 г. № 321 в земельный налог внесён новый пункт 8.5:

1. Организации-участники СЭЗ на территории Белгородской области освобождаются от уплаты налога в отношении участков:
   • находящихся в собственности более трёх лет;
   • включённых в территорию СЭЗ;
   • на которых реализуется инвестпроект.
2. Льгота действует на весь срок действия договора об условиях деятельности в СЭЗ.
3. При досрочном расторжении договора налог доначисляеться за весь период льготы.

Практический эффект для Восточной промышленной зоны: если инвестор зарегистрировал участок до 19 апреля 2023 года и не позднее 2026 года включил его в СЭЗ, он может полностью исключить земельный налог из себестоимости проекта до конца 2028–2029 годов, что существенно повышает IRR крупных промышленных площадок.

Изменения в выделении земель для военнослужащих и членов семей героев

24 октября 2024 года Белгородская областная Дума утвердила поправки к региональному закону «О реализации отдельных положений Земельного кодекса РФ»:

• Военнослужащие, удостоенные звания Герой РФ, получают право на бесплатный земельный участок без привязки к регистрации по месту жительства;
• Аналогичное право предоставлено членам семей погибших героев и награждённых орденами РФ;
• Размер участка — до 0,25 га в черте города или до 1 га за городской чертой;
• Право реализуется однократно;

Влияние на Восточную промзону: часть участков, ранее резервированных под промышленные цели, может быть перераспределена под индивидуальные жилые дома для героев СВО. Это создаёт риск сокращения свободных площадок, но также формирует дополнительный спрос на инженерные сети, транспорт и социальную инфраструктуру.

Налоговые и кадастровые риски

Пересмотр кадастровой стоимости

В 2026 году ФГБУ «ФКЦЗК» начало массовый пересмотр кадастровой стоимости земель промышленного назначения в Белгороде. По предварительным данным, стоимость в Восточной промзоне вырастет на 12–18 %, что увеличит налоговую нагрузку для компаний, не попавших в СЭЗ.

Льготы на инвестпроекты

• Для тех, кто не вошёл в СЭЗ, сохраняется возможность снизить налог на 50 % при подтверждении инвестиций ≥ 50 млн руб. (закон Белгородской области № 189-ОЗ).
• Срок реализации проекта, не более 3 лет с момента регистрации права собственности.

Практические рекомендации для бизнеса

1. До 30 июня 2026 года подать заявку на включение участка в СЭЗ, если он соответствует критериям Постановления Правительства РФ № 1528.
2. Если участок был получен в 2022–2024 гг. по льготной схеме и вы планируете его продать, учтите 3-летний запрет отчуждения для прежних собственников.
3. Для военнослужащих-героев и членов их семей — подать уведомление в администрацию города через портал gosuslugi.ru, выбрав «Предоставление земельных участков» → «Льготная категория граждан».
4. Налоговым агентам рекомендуется обновить учётную политику на 2026 год, чтобы заранее резервировать доначисления при расторжении договора СЭЗ.

Совокупность новых мер создаёт двухскоростную модель землепользования в Восточной промышленной зоне: резиденты СЭЗ и герои СВО получают максимальные налоговые преференции, тогда как остальные компании сталкиваются с ростом кадастровой стоимости и ограниченным предложением свободных участков. Планируя новые проекты, бизнесу необходимо учитывать не только экономические, но и юридические детали, чтобы избежать доначислений и потери активов.