Снос зданий, сооружений и других объектов капитального строительства (ОКС) в 2026 году регулируется Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) и рядом подзаконных актов.
Ключевым документом, который подтверждает законность работ и распределяет ответственность сторон, является договор подряда на осуществление сноса.
В данной статье мы рассмотрим:

• когда договор обязателен;
• какие требования к содержанию договора действуют в 2026 г.;
• пошаговый порядок заключения и исполнения договора;
• типовые ошибки и судебную практику.

Нормативная база 2026 года

Основные источники

• ГрК РФ, глава 6.4 «Снос объектов капитального строительства» (в редакции Федерального закона от № 426-ФЗ).
• Постановление Правительства РФ от № 509 «О требованиях к проекту организации работ по сносу» (действует в 2026 г. с учётом изменений от ).
• Приказ Минстроя РФ от № 34/пр (формы уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса).
• Федеральный закон от № 340-ФЗ – ввёл в ГрК РФ самостоятельную главу 6.4;

Когда договор подряда обязателен

Согласно ст. 55.31 ГрК РФ снос может осуществляться:

1. непосредственно собственником (застройщиком) – договор подряда не требуется;
2. привлечённой организацией-членом СРО в области строительства – в этом случае обязательно заключение договора подряда на осуществление сноса.

Содержание договора подряда на снос: чек-лист 2026 года

Минимально необходимые разделы договора:

Преамбула и предмет договора

• Точное наименование ОКС, кадастровый номер (при наличии), адрес.
• Вид работ: полный снос или частичный демонтаж с сохранением фундамента/инженерных сетей.
• Класс последствий (CC) по 384-ФЗ: при полном сносе зданий IV и V степени ответственности допускается работа без проекта, но с обязательным проектом организации работ по сносу (ПОРС).

Сроки

В соответствии с п. 8 Постановления № 509 максимальный срок действия ПОРС – 12 месяцев с даты утверждения. В договоре рекомендуется:

• указать конкретные календарные даты начала и окончания;
• прописать ответственность за просрочку: неустойка 0,1 % от цены договора за каждый день, но не более 10 % (можно увеличить по соглашению сторон).

Цена и порядок расчётов

• Фиксированная цена (рубли с НДС 20 %) или смета по ресурсно-элементному нормированию.
• Аванс: не более 30 % от цены договора при сроке исполнения до 3 месяцев; не более 50 % – при более длительном сроке.
• Порядок актирования: форма КС-2 (объём) и КС-3 (стоимость) или эквивалентный документ, подписываемый в течение 3 рабочих дней после окончания работ.

Обязанности сторон

Страхование

С обязательное страхование гражданской ответственности за вред третьим лицам распространяется и на подрядчиков по сносу (Постановление Правительства РФ от № 312).
Минимальная страховая сумма – 10 млн руб.

Пошаговая инструкция заключения договора подряда на снос в 2026 г.

Шаг 1. Подготовка исходных документов

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – выписка о правах на ОКС и земельный участок.
2. Проект организации работ по сносу (ПОРС), утверждённый экспертом СРО.
3. Акт об отключении от инженерных сетей (электричество, газ, вода, тепло, канализация).

Шаг 2. Проверка подрядчика

• Наличие свидетельства о допуске к определённому виду работ (СРО).
• Отсутствие судебных решений о приостановке деятельности.
• Действующий договор страхования гражданской ответственности.

Шаг 3. Согласование условий и подписание договора

Используйте типовую форму № ДС-2026, утверждённую Минстроем РФ (приказ от , вступил в силу ).
Включите в договор приложения:

• ПОРС (приложение № 1);
• Календарный график (приложение № 2);
• Смета (приложение № 3).

Шаг 4. Подача уведомлений

1. Уведомление о планируемом сносе (форма № 1 приказа 34/пр) – не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ.
2. Направляется в Госстройнадзор субъекта РФ и орган местного самоуправления.
3. Срок рассмотрения – 5 рабочих дней, молчание = согласие.

Шаг 5. Исполнение работ и акты

1. Подрядчик ведёт журнал производства работ по форме № Ж-2026 (утверждён приказом Минстроя от ).
2. Окончание сноса оформляется актом КС-14 «Снос и разборка зданий».
3. Уведомление о завершении сноса (форма № 2 приказа 34/пр) подаётся в течение 3 рабочих дней после окончания.

Типовые ошибки и судебная практика

Отсутствие согласия всех собственников при долевой собственности

Кейс: АС Московской области № А41-51236/2025 – суд отменил решение о сносе торгового центра, так как один из долевых собственников не дал согласие.

Нарушение ПОРС: снос без отключения газа

Кейс: АС г. Санкт-Петербурга № А56-112233/2026 – подрядчика оштрафовали на 1 млн руб., договор расторгнут по инициативе заказчика.

Недействительное СРО-допущение

При выявлении факта приостановления членства подрядчика в СРО договор признаётся ничтожным (ст. 168 ГК РФ) – все затраты заказчика подлежат возмещению.

Чек-лист для застройщика перед подписанием договора на снос

• ✓ Есть ли у подрядчика лицензия на вывоз и утилизацию отходов I–IV класса опасности?
• ✓ Соответствует ли ПОРС требованиям Постановления № 509 (утверждён экспертом СРО)?
• ✓ Определён ли ответственный за ведение Журнала производства работ?
• ✓ Указаны ли сроки уведомления органов надзора?
• ✓ Проставлена ли в договоре страховая сумма не менее 10 млн руб.?

Договор подряда на снос объекта капитального строительства в 2026 году – это не просто формальность, а юридический фундамент, защищающий собственника от рисков штрафов, судебных споров и угрозы жизни людей.
Используйте в работе типовые формы, проверяйте СРО-допущение подрядчика и не забывайте о страховании и уведомлениях.
Только комплексный подход гарантирует безопасное и законное завершение процедуры сноса.